Immobilien
Banken fordern mehr Sicherheiten

Investitionen in Nebenzentren sind riskanter als Geschäfte in den Metropolen. „Der Käufer muss sich darüber im Klaren sein, dass er allein die Mietverträge kauft“, sagt Stefan Widmann, Leiter der Bewertungsabteilung des Immobiliendienstleisters Atisreal. Denn was passiert, wenn der Mieter nach typischen zehn Jahren Vertragslaufzeit auszieht, ist weit schwerer abzuschätzen als in den Metropolen.

rrl DÜSSELDORF. Die Vermarktung der Flächen in den B-Städten dauert in der Regel wesentlich länger, und die Mietausfälle sind höher.

Das wissen auch die Banken. Bei Standardfinanzierungen stellen sie den Investor deshalb vor die Wahl: Entweder mehr Eigenkapital oder schnellere Tilgung als beim Kauf von Gebäuden in Immobilienhochburgen, wo sich ein Gebäude auch schneller verwerten lässt.

Ausländische Institute gehen bei der Finanzierung für deutsche Käufer oft noch ungewohnte Wege. Das Verhältnis von Darlehen zum Wert des Gebäudes wird nicht allein zum Investitionszeitpunkt betrachtet und festgelegt. Vielmehr wird der Wert jährlich überprüft. Sinkt der Wert schneller als der Kredit getilgt wird, sind Sanktionsmöglichkeiten in den Kreditverträgen vorgesehen. „Die Bank kann dann den Kredit fällig stellen, oder verlangen, dass vorerst nur noch getilgt und nicht mehr ausgeschüttet wird“, erläutert Axel Froese, Deutschlandchef der europäischen Immobiliengruppe der Bank of Scotland, zwei Eingriffsmöglichkeiten. Die Bank kann so auch auf steigenden Leerstand in einem Gebäude reagieren, weil der in die Bewertung einfließt.

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Weit mehr als früher achten die Geldgeber inzwischen auch auf die Fähigkeiten der Immobilienmanager. Der so genannte Track Record werde abgefragt, sagt Froese. Dies ist quasi die Erfolgsbilanz des Immobilienverwalters. Finanzinvestoren stehen die Banken eher skeptisch gegenüber, falls die nicht den Auftrag an einen externen Immobilienmanager nachweisen können.

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