Banken überschütten Gebäudemanager
Immobilienverwalter verdienen am Verlust

Deutschlands Immobilienverwalter bereiten sich auf das große Geschäft mit notleidenden Immobilienengagements vor. Hilfe brauchen Investoren ebenso wie Banken. Vor allem ausländische Finanzjongleure stellen fest, dass ihre Geschäftspläne nicht aufgehen.
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DÜSSELDORF. "Die Probleme eskalieren", stellt Roy Frydling, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Savills in Deutschland, fest. Die Banken werden weitere Immobiliendarlehen abschreiben müssen. "Angesichts der zahlreichen Ankäufe in den Boomjahren 2005 bis 2007 wäre es nicht verwunderlich, wenn in Deutschland Immobilienkredite in einem hohen einstelligen Milliarden-Volumen notleidend würden", schätzt, Oliver Obert, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate (BNPP RE) in Deutschland.

Wie in früheren Krisen bilden Immobilienfinanzierer so genannte Workout-Teams, die sich um Kredit und Gebäude kümmern, wenn die Eigner Zins und Tilgung nicht mehr leisten. Die Banken werden die Probleme angesichts der Vielzahl der Fälle allein nicht bewältigen können, meint Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführer der Treureal. Zumal Obert vermutet: "Es wird einzelne Banken geben, die Immobilienportfolios im Milliarden-Bereich in ihre Bestände übernehmen müssen." Markus Reinert, Geschäftsführer von Jones Lang Lasalle (JLL) in Deutschland, bestätigt: "Die Anfragen der Banken häufen sich."

Treureal betreut seit Jahren problematische Immobilienbestände, zurzeit 14 000 Wohnungen der insolventen Level One. Mit einem verwalteten Vermögen von "deutlich mehr als acht Mrd. Euro" gehört Treureal zu den Großen im Lande. Bei zehn bis 20 Prozent der Wohnungen handle es sich um Problembestände, sagt Wingendorf. Bei JLL fällt bis heute nur ein geringer Teil am zwölf Mrd. Euro umfassenden Immobilienvermögen unter das Verdikt " Problemobjekt".

Tatsächlich läuft das Workout-Geschäft noch ruhig. "Die Banken halten an ihren Kreditengagements fest, es sei denn, sie befürchten Risiken, die sich zeitnah auswirken können", sagt Axel König, Vorstandschef der NAI Apollo, stellvertretend für viele Branchenbeobachter. König beziffert den Umfang der von NAI Apollo betreuten notleidenden Immobilien auf 20 Prozent vom knapp 900 Mio. Euro umfassenden Verwaltungsbestand.

"Das Sanierungsgeschäft wird in einem Jahr richtig boomen", ist Treureal-Chef Wingendorf ganz sicher. Darauf stellt sich auch CRE Resolution ein. Die Tochter der börsennotierten Wohnungsfirma Colonia Real Estate hat jüngst eine eigene Abteilung für Workout-Dienstleistungen gegründet. "Viele Finanzinvestoren sind nicht mehr handlungsfähig", beobachtet CRE-Resolution-Chef Michael Kunz. An die möchte er ran, zumal er festgestellt hat, dass es auch im alltäglichen Umgang mit Immobilien vielfach hapert.

"Alle wollten an der Verwaltung sparen", sagt Savills-Deutschland-Chef Frydling. Nun rächt es sich, wenn Verwalter nicht aktiv versucht haben, Mieter zu halten oder rechtzeitig für die Instandhaltung der Gebäude zu sorgen. Denn die Pläne, nach zwei bis drei Jahren mit Gewinn zu verkaufen, haben Finanzkrise und Konjunktureinbruch zunichte gemacht. Besonders fatal: "Häufig wurden Bürogebäude gekauft, bei denen in zwei bis drei Jahren die Mietverträge ausliefen, weil man glaubte, dann zu höheren Mieten abschließen zu können", sagt Reinhard Fleurkens, Geschäftsführer der Vermögensverwaltung bei der Germaninvest Property Group. Die Düsseldorfer arbeiten gemeinsam mit einem Insolvenzverwalter an einem Geschäftsmodell zur Lösung von Problemfällen.

Manche Schnäppchenjäger, die noch Hoffnung auf Gewinne haben, suchen sich nun neue Gebäudeverwalter (Property Manger). Für sie kommen Billiganbieter nicht mehr in Frage. "Wer für ein Prozent der Nettomiete oder weniger angeboten hat, scheidet aus dem Markt aus", freut sich Guido Beddig, geschäftsführender Gesellschafter der Property One. Die Frankfurter verwalten gegenwärtig Immobilien für 1,8 Mrd. Euro, überwiegend an Nebenstandorten. In diesem Jahr peilt Beddig 20 Prozent Wachstum an. Drei Viertel der Aufträge stammten von Finanzinvestoren, sagt Beddig.

Für Finanzinvestoren, die aufgrund von Immobilienabwertungen bereits ihr Eigenkapital verloren haben, müssen die Banken neue Investoren suchen - mit Hilfe der Sanierer. Denn eines wissen alle: Diese Finanzinvestoren schießen kein Geld nach.

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