Basel II
Leasing entlastet die Unternehmensbilanz

Die Investitionen im Immobilienleasing-Bereich - Finanzierung von Bauten aller Art sowie kompletten Produktions- und Versorgungsanlagen - haben im Vergleich zum Vorjahr leicht zugenommen. Das Gesamtfinanzierungsvolumen belief sich im Jahre 2005 auf circa 6,5 Mrd. Euro.

HB PULLACH. Dies ist zunehmend auf die gestiegene Nachfrage der öffentlichen Hand, die vermehrt staatseigene Immobilien veräußert und über langfristige Mietverträge wieder zurück mietet (Sale-and-lease-back), zurückzuführen. Aber auch mittelständische Kunden verstärken ihre Nachfrage zur Optimierung der Bilanzrelationen im Hinblick auf Basel II.

Die Bedeutung von steueroptimierten Immobilienleasing-Fonds wird dabei auf Grund von politisch veränderten Rahmenbedingungen abnehmen, so dass Investitionen via Immobilienleasing ohne den Einsatz von Eigenkapital wieder deutlicher in den Vordergrund treten werden.

Im übrigen sind Leasinggesellschaften heute in der Lage, auch Eigenmittel zur Finanzierung von Objektgesellschaften zur Verfügung zu stellen, so dass der potenzielle Leasingnehmer am Ende wieder in den Genuss einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung kommen kann.

Darüber hinaus wird - neben der Bonität des Leasingnehmers - die Übernahme von Restwertrisiken aus den Objekten für die Leasinggesellschaften an Bedeutung zunehmen, was entsprechendes Know-how bei der Bewertung der Immobilie voraussetzt. Der Standort, die Qualität und die Drittverwendungsfähigkeit des Leasing-Objektes werden weiterhin Bestandteil zur Erreichung einer Vollfinanzierung bleiben.

Unter diesen Voraussetzungen sind Leasinggesellschaften in der Lage, unterschiedliche Finanzierungsvarianten für Neubau-Leasing, Buy-and-lease, Sale-and-lease-back, Sale-and-rent-back, darzustellen. Durch den Einsatz von so genannten Special Purpose Entities (SPE) also Einzelobjekt-Gesellschaften, wird der Leasinggeber Eigentümer des Leasing-Objektes. Damit ist sicher gestellt, dass die Investition die Bilanz des Leasingnehmers nicht verlängert und die Eigenkapitalquote nicht beeinträchtigt wird. IFRS-konformes Leasing - und damit die Übernahme erhöhter Restwert-Risiken aus den Objekten zum Ende der Laufzeit - kann zu erhöhten Margen eingekauft werden.

Im Bereich der öffentlichen Hand werden Public-Private-Partnerships (PPP-Modelle) weiter nachgefragt und positive Synergien zwischen öffentlichen Auftraggebern und privatwirtschaftlichen Auftragnehmern heben. Voraussetzung ist, dass Leasinggesellschaften komplexe und zeitintensive Vergabeverfahren in Kauf nehmen. Dies gilt auch für die komplexe Materie bei Vertragsgestaltungen nach IFRS und US-GAAP.

Insofern bleibt abzuwägen, sich zukünftig auch wieder der klassischen Immobilienleasing-Finanzierung für den Mittelstand zu widmen. Aus Gesprächen mit Vertretern einzelner Kreditinstitute ist erkennbar geworden, dass man sich diesem Thema auch im Hinblick auf Refinanzierungsgestaltungen wieder offener zeigt.

Nicht unerwähnt bleiben soll in diesem Zusammenhang, dass sich insbesondere österreichische Immobilienleasing-Gesellschaften auf dem deutschen Markt etabliert haben und sich dem Thema Mittelstandsfinanzierung über Immobilienleasing verstärkt widmen. Insbesondere deshalb ist auch bei den deutschen Leasinggesellschaften ein Nachgeben der Margen wahrzunehmen.

Der Autor ist Generalbevollmächtigter Immobilien In- und Ausland der Hannover Leasing GmbH & Co. KG

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