"Basel II" wirkt sich auch auf private Kreditnehmer aus
Bauzinsen driften auseinander

Für problematische und für ungewöhnliche Immobilien wird die Baufinanzierung teurer, doch für Topkunden ist sie jetzt billiger denn je. Die Bauzinsen driften je nach Bonität auseinander; Experten machen dafür die „Basel II“-Vorgaben verantwortlich.

Der Hamburger Karsten Aschleyer (Name geändert) freute sich, als er mit seiner Bank einen neuen Kreditzins für seine Eigentumswohnung aushandeln sollte. 5,64 Prozent zahlte er bisher; der aktuelle Marktzins lag weit darunter. Der Hamburger rechnete sich schon aus, um wie viel seine monatliche Belastung in Zukunft sinken werde. Umso enttäuschter war Aschleyer, als das Angebot seiner Bank kam: Sie verlangte von ihm 8,29 Prozent. Von wegen Minizinsen. Aschleyer war für das Geldhaus zum Risikofall geworden, nachdem seine überteuert gekaufte Wohnung ein Drittel ihres Wertes verloren hatte. Da ihm andere Institute für eine solche Immobilie gar kein Geld geben wollten, musste Aschleyer seufzend das teure Angebot unterschreiben. Sein Zins ist jetzt doppelt so hoch wie der Standard am Markt.

Mehr als acht Prozent Zinsen für den einen Kunden, zugleich weniger als vier Prozent für viele andere: Die Kreditkosten für Häuser und Wohnungen klaffen immer weiter auseinander. Das ist in der Welt der Baufinanzierung eine stille Revolution. Wer als heutiger oder künftiger Eigentümer einer Immobilie rechtzeitig die Weichen stellt, erhält Baugeld so günstig wie nie zuvor. Wer sich aber bei Objekt oder Finanzierung vergreift, wird inzwischen strenger bestraft denn je.

Experten sehen Basel II als Ursache

Basel II sei der Grund für ihre auseinander driftenden Zinsen - so die einheitliche Aussage vieler Banken. Das ist das Kürzel für das internationale Abkommen, nach dem Geldinstitute für besonders riskante Darlehen ein besonders hohes Eigenkapital nachweisen müssen. Und Eigenkapital ist knapp, also rechtfertigt Basel II höhere Zinsen für wacklige Kredite.

Das klingt logisch, doch das Abkommen gilt erst von 2007 an. Dennoch spreizen die Geldinstitute schon heute munter ihre Angebote. Und manche gehen dabei weit über die Vorschriften der Zukunft hinaus. "Basel II ist oft nur ein Vorwand", sagt Udo Reifner, Direktor des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen. "Viele Banken wollen einfach weg von der alten Praxis, allen Kunden den gleichen Preis zu bieten." Darauf haben sie lange gewartet - und nun ist die Gelegenheit günstig.

Der Markt wird intransparenter

Damit gehe "viel Markttransparenz verloren", klagt Reifner. So veröffentlichen manche Geldhäuser keine Konditionen für Immobilienkredite mehr im Internet. Die Deutsche Bank wirbt dort zwar mit Konditionen "ab 3,99 Prozent - nur für kurze Zeit". Doch wer es genauer wissen will, wird beschieden: "Fragen Sie jetzt Ihren Berater." Auch die Dresdner Bank verweist auf die "Berater in den Filialen", wenn sich ein Online-Kunde für die Details der Offerten interessiert.

Die DG Hyp aus dem Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken wiederum wirbt im Netz für ihr Top-Angebot "Super 60", doch das ist nur für kapitalstarke Finanzierer. Die anderen sollen bitteschön in der nächsten genossenschaftlichen Bank nachfragen. Die Commerzbank nennt zwar Konditionen, schränkt aber sofort ein: "Zinssatz individuell und abhängig von Tilgung, Absicherung und Bonität."

Zinsunterschiede zwischen Regionen

Das ist des Pudels Kern: Viele Banken können keine allgemeinen Kreditkonditionen nennen, weil sie keine mehr haben. Das diene selbstverständlich dem Wohl vieler Kreditnehmer, versichert Peter Haueisen, oberster Baufinanzierer des Versicherungskonzerns Allianz: "Regionen, für die eine positive wirtschaftliche Entwicklung prognostiziert wird, erhalten einen Konditionsvorteil. Das gilt auch für bestimmte Berufsgruppen."

Immerhin lässt sich die Allianz in die Karten schauen: Wer in ihren Finanzierungsrechner im Internet unterschiedliche Wohnorte und Lebenslagen eingibt, erfährt zum Beispiel den feinen Zinsunterschied zwischen einem Beamten mit Eigenheim in München und einem Vermieter im strukturschwachen Cottbus (siehe Tabelle). Die finanziellen Folgen können gravierend sein. Zahlen beide gleiche Monatsraten, braucht der Cottbuser für seine Darlehenstilgung sechs Jahre länger als der Münchner. Die Mehrkosten für den Ost-Eigentümer: mehr als 50 000 Euro.

Gleiche Konditionen nicht für jeden

Zinsdrift und verwirrende Vielfalt herrschen vor allem an den Schaltern der traditionsstarken deutschen Großbanken und Sparkassen. Einige andere Institute mit Wachstumsplänen im privaten Kreditgeschäft wollen sich davon absetzen: mit relativ klaren, übersichtlichen Konditionen, die für gleichartige Kredite für jeden Kunden gleich sind.

Etwa die ING Diba, neuerdings Deutschlands drittgrößte Verleiherin von Immobiliengeld für Privatleute. "Bei uns gibt es keine nach Bonität gespreizten Zinsen", sagt ihr Sprecher Ulrich Ott. Es zählen nur die Höhe des Kredits, sein Anteil am Immobilienwert und die Dauer, für die der Zinssatz festgelegt wird. Das gilt auch für andere Institute mit Wachstumsstrategie im Baukreditgeschäft, etwa für die Postbank.

Keine Kredite an Selbstständige

Auch bei diesen Instituten muss jeder Kunde durch den Engpass der Bonitätsprüfung. Deren Regeln werden kaum publiziert. Einigen Aufschluss bietet jedoch eine Web-Site der ING DiBa für ihre freien Kreditvermittler (»http://allfinanz.ing-diba.de, dort "Konditionen"). Danach gilt für Kreditbegehren von Selbstständigen die Regel: "Bis auf Weiteres keine Antragsannahme." Bei Freiberuflern wird fein differenziert: 20 aufgeführte Berufe vom Architekten über die Hebamme bis zum Zahnarzt erhalten Kredit, alle anderen zumindest bei DiBa nicht.

Vermieter erhalten nur Geld für Wohnungen, die von ihrem eigenen Heim höchstens 50 Kilometer entfernt sind. Und wer die Immobilie in einer Zwangsversteigerung erworben hat, soll sich eine andere Bank suchen.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 20 vom 12.05.2005 Seite 115

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