Baubranche
Gefährdete Neubauten

Gestiegene Baukosten und schwierigere Finanzierung machen Projektentwicklern zu schaffen. Für das ein oder andere Projekt bedeutete das bereits das Aus. Die Unternehmen klagen, dass im Gegensatz zu den Preisen die Mieten konstant geblieben wären.

FRANKFURT. Das Marktumfeld für Projektentwicklungen hat sich eingetrübt. Grund sind gestiegene Baukosten und die seit Mitte vergangenen Jahres teurer gewordenen Kredite. Für das eine oder andere Projekt bedeutet dies bereits das Aus. "An einigen Standorten kann man zu den aktuellen Konditionen nicht mehr bauen", erklärt Stephan Kölbl, geschäftsführender Gesellschafter des Essener Projektentwicklers Kölbl Kruse. Problem sei, dass zwar die Kosten, nicht aber die Mieten gestiegen seien. "Bei unserem Neubauprojekt Looper im Duisburger Innenhafen ist es uns allerdings gelungen, eine nachträgliche Mieterhöhung zu erreichen. So konnte das Projekt doch noch realisiert werden", ergänzt Mitgesellschafter Marcus Kruse. Bei einem bereits vorvermieteten Projekt in Essen hingegen haben die beiden Firmenchefs keine Einigung mit dem Mieter erzielen können - das Vorhaben liegt auf Eis.

Vor allem die im Zuge der Krise an den internationalen Finanzmärkten gestiegenen Kreditzinsen erschweren das Geschäft mit Immobilienprojekten. So sind nahezu vollständig fremdfinanzierte Developments inzwischen praktisch unmöglich geworden. "Mittlerweile sind wieder Eigenkapitalquoten von 20 bis 25 Prozent üblich", sagt Jürgen Kühl, Mitglied des Vorstands der HSH Real Estate, Immobilientochter der HSH Nordbank. "Um größere Vorhaben stemmen zu können, arbeiten immer mehr Projektentwickler mit großen Partnern wie Fonds oder Banken zusammen", beschreibt Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe (BBIG), einen neuen Trend. Durch verstärkte Anstrengungen bei Research, Controlling und Projektkalkulation reagiert schließlich der Frankfurter Developer OFB auf die deutlich gestiegenen Baukosten, erklärt Peter Neumann, Geschäftsführer der OFB Projektentwicklung. Außerdem könnte die derzeitige Preisentwicklung dazu führen, dass insbesondere an B-Standorten, wo die Mietpreise kaum Potenzial nach oben aufweisen, kaum noch neu gebaut wird.

Stattdessen gewinne die Sanierung und Modernisierung bestehender Gebäude an Bedeutung. "Das Ausweichen auf Revitalisierungsprojekte ist eine Möglichkeit, die hohen Baupreise zumindest teilweise zu umgehen", sagt Stephan Kölbl und ergänzt: "Wir gehen aber davon aus, dass sich langfristig gesehen die Baupreise und Mieteinnahmen wieder angleichen werden." Kurzfristig aber wird sich die Situation für Developer kaum entspannen. "Wir gehen davon aus, dass der Markt für Projektentwicklungen frühestens in zwei bis vier Jahren wieder wächst", prognostiziert Stefan Best, Geschäftsführer der HIH Hamburgische Immobilien Handlung. Bis dahin werden sich Projektentwickler wohl vor allem auf Vorhaben in den sehr guten Lagen beschränken. Nur wer für den richtigen Standort das passende Konzept entwickeln könne, werde rentabel arbeiten können.

Warum Bauen in Deutschland teurer geworden ist

Rohbau: Steigende Energiekosten und die erhöhte Nachfrage auf dem Weltmarkt - insbesondere aus China - haben den Preis für Stahl in die Höhe getrieben. Höhere Löhne verteuern Rohbauarbeiten zusätzlich.

Dach und Fassade: Die hohe Nachfrage auf dem Weltmarkt hat die Preise für Aluminium und Stahl, Glas und Dämmstoffe deutlich erhöht.

Ausbau: Auch hier sind die gestiegenen Löhne und Materialkosten, etwa für Leichtbauplatten, Aluminium und Dämmstoffe verantwortlich für die Kostensteigerung.

Technik: Der hohe Preis für Kupfer und Stahl verteuert auch die Gebäudetechnik.

Risikoprämie: Generalunternehmer sichern sich im Vorfeld gegen Kostensteigerungen ab.

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