Baudarlehen
Zinsrabatt für schnelle Tilgung

Wer sein Darlehen besonders schnell zurückzahlt, wird von manchen Banken mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.

Wer es sich also leisten kann, statt einem Prozent anfängliche Tilgung deren gleich mehrere zu vereinbaren, muss zwar eine höhere Monatsrate bezahlen. Insgesamt gesehen spart er aber in zweierlei Hinsicht: Zum einen ist die Immobilie viel schneller abgestottert, zum anderen winken Zinsnachlässe von bis zu 0,3 Prozentpunkten, berichtet die ING-Diba-Direktbank. Der Nachteil von Schnelltilger-Darlehen: die monatliche Belastung ist deutlich höher. Bei einem 100 000-Euro-Darlehen mit 4,5 Prozent Zinsen und nur einem Prozent Tilgung beträgt diese 458 Euro monatlich, das Darlehen ist allerdings (gleich bleibende Zinskonditionen vorausgesetzt) erst nach rund 38 Jahren abgestottert.

Wählt der Bauherr dagegen beim selben Zinssatz eine vierprozentige Anfangstilgung, so muss er eine Monatsrate in Höhe von 708 Euro tragen. Allerdings ist er bereits nach weniger als 17 Jahren schuldenfrei. Die gesamten Darlehenskosten (Zins und Tilgung) belaufen sich für den Langsamtilger auf über 200 000 Euro. Der Schnelltilger muss dagegen insgesamt nur rund 140 000 Euro aufbringen. Kann der Schnelltilger außerdem einen Zinsrabatt von 0,3 Prozent aushandeln, so wäre seine Ersparnis noch etwas höher.

Zinsrabatte für Schnelltilger gewähren vor allem Direktbanken und Discount-Vermittler, hat die Stiftung Warentest herausgefunden. Doch auch wer auf eine hohe Anfangstilgung aus finanziellen Gründen verzichten muss, kann schneller als nach knapp 40 Jahren schuldenfrei sein. Zahlreiche Banken bieten Sondertilgungsoptionen für ihre Darlehen an - einige gegen Aufpreis, bei manchen ist dies Standard. Die Option kann zum Beispiel so aussehen, dass der Darlehensnehmer jedes Jahr fünf Prozent der Darlehenssumme vorzeitig zurückzahlen kann - er muss diese Option allerdings nicht in Anspruch nehmen.

Sondertilgungen bieten sich für Immobilienkäufer und Häuslebauer an, die sich hohe Monatsbelastungen nicht zutrauen, aber für die Zukunft den einen oder anderen Geldregen erwarten (zum Beispiel wegen einer Erbschaft) und sich die Option offen halten wollen, das Darlehen zügiger zurückzuzahlen.

Wer dagegen Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit will, für den bieten sich so genannte Volltilgerdarlehen an, die zum Beispiel Bausparkassen oder Direktbanken im Angebot haben. Bei diesen sind die Zinsen für die gesamte Laufzeit festgezurrt, teilweise für 20 Jahre oder länger. Bei Kombiangeboten mit tilgungsfreien Darlehen, die mit einem Bausparvertrag kombiniert werden, mahnt die Stiftung Warentest zu genauer Prüfung: Hier sehen die tatsächlichen Zinsen oft günstiger aus, als sie tatsächlich sind.

Grund: Statt eines einheitlichen Effektivzinses für die Gesamtfinanzierung werden zwei Effektivzinssätze ausgewiesen: einer für das Vorausdarlehen, einer für das folgende Bauspardarlehen. Die geringen Guthabenzinsen während der Ansparphase des Bausparvertrags fallen bei der Berechnung allerdings bisweilen unter den Tisch.

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