Baufinanzierung
Niedrigzins gibt es nur in der Werbung

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Je mehr Kredit eine Bank vergibt, desto besser die Konditionen

Hohe Objektwerte hingegen sind für viele Banken attraktiv, weil mit ihnen auch die Zinseinnahmen der Banken steigen. Je mehr Kredit die Bank vergibt – unter Berücksichtung von Bonität und den anderen wichtigen Faktoren – umso besser die Konditionen. Unter dem Strich bieten viele Banken die besten Konditionen immer nur für eine bestimmte Kombination aus Darlehenshöhe, Finanzierungs- oder Eigenkapitalanteil und Zinsbindungsfrist an. Teilweise bieten die Finanziere sogar Sonderkontingente, etwa für den Kauf eines selbstgenutzten Einfamilienhauses mit einer Finanzierungssumme über 200.000 Euro an. Womit wir wieder bei unserem Beispiel aus der Werbung wären. Solche Angebote erwecken Schlussverkaufsatmosphäre.

Die Kreditgeber berücksichtigen bei ihrer Finanzierungskalkulation insgesamt bis zu 800 Faktoren. Dazu zählen etwa auch das Alter wegen der Gesamtlaufzeit der Finanzierung oder die Vermögenslage des Kreditnehmers, wie zum Beispiel zusätzliche Altersvorsorge oder bereits abbezahlte Immobilien. Je nach Kunden können die Banken ihre Kalkulation und damit ihre Kreditkonditionen inklusive Effektivzins anpassen.

Was aber viele Eigenheimfinanzierer nicht wissen: Die Baufinanzierer haben Spielräume. Zusatzoptionen wie Sondertilgung oder eine Änderung der Tilgungsrate während der Zinsbindung bezahlten die Hauskäufer früher mit einem Zinsaufschlag, weil den Finanzierern so potenziell Zinseinnahmen verloren gehen. Die meisten Banken haben aber inzwischen eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der Kreditsumme jährlich kostenfrei mit drin.

Wer diese Sondertilgungsgrenze von fünf Prozent weiter nach oben verschieben will, bekommt in der Regel einen um 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte pro 1 Prozent Sondertilgung erhöhten Kreditzins. Die kostenfreie Tilgungssatzänderung ist bei den meisten Anbietern ein- bis zweimal während der Zinsbindung möglich.

Gut zu verhandeln, zahlt sich für Hauskäufer also aus. „Die Banken haben Verhandlungsspielräume beim Zins. Das gilt vor allem für kleine Sparkassen und Volksbanken. Lediglich die sehr knapp kalkulierenden Finanzierer, die in Zinsvergleichen ganz oben stehen, haben in der Regel keinen Spielraum mehr nach unten“, so Herbst.

Andreas Toller
Andreas Toller
Wirtschaftswoche

Kommentare zu " Baufinanzierung: Niedrigzins gibt es nur in der Werbung"

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  • In diesem Artikel wurden sehr sorgfältig nützliche und weniger nützliche Fakten und Halbwahrheiten zusammengetragen.

    Beispiel: Sie sind Kunde der Bank X und fragen bei dieser Bank nach einem Angebot. Nennen Sie mir einen Grund warum ihre Hausbank bei ihrem Angebot sofort an ihre Schmerzgrenze gehen sollte?
    Das wäre wie wenn Sie zu ihrem Autohändler gehen würden, bei dem Sie schon Autos in der Vergangenheit gekauft haben, und der ihnen ohne Nachfrage sagen würde: Sie bekommen das Modell Y für Listenpreis ./. 25 %, damit ich wenigstens noch 1000 Euro an Ihnen verdiene."
    Oder stellen Sie sich vor, sie sind in einem produzierenden Gewerbe tätig und ein Verkäufer ihres Unternehmens starten die Verkaufsverhandlungen mit dem Satz: "Weiter wie 20% unter Liste können wir nicht runter..." So ein Schwachsinn.
    Ein Angebot einer zweiten Bank ist immer sinnvoll.

    Sie fragen sich vielleicht, warum Förder-Darlehen der KfW nicht von allen Banken, sondern i. d. R. hauptsächlich von Genossenschaftsbanken und Sparkassen angeboten werden. Ganz einfach: Den Großbanken ist das Differenz zwischen Aufwand und Ertrag zu gering.

    @Profi: Ihr Ansatz bezüglich der anfängl. Tilgung entspricht m. E. a) nicht der Praxis und macht auch b) rein rechnerisch keinen Sinn. Es ist das Gegenteil der Fall. Bei einem Darlehen mit Komplettrückzahlung in 10 Jahren sind die Margenerträge bei gleich bleibendem Zinssatz deutlich geringer als beispielsweise bei einem Darlehen das nach 10 Jahren Laufzeit noch mit 80% der Ursprungssumme valutiert.

  • der Artikel gibt nicht einen vollen Überblick über den Baufinanzierungsmarkt. So fehlt z. B. der wichtigste Faktor bei der Baufinanzierungskalkulation. Die Höhe des Tilgungssatzes hat einen sehr hohen Einfluß auf die Marge des Instituts. Wenn also ein KN einen 10 jährigen Kredit innerhalb von 10 Jahren tilgt, so kann eine Bank diesen wesentlich billiger anbieten, als wenn z. B. nur 1 % Tilgung vereinbart wird. Zusätzlich fehlt im Artikel der Hinweis auf die vielen Möglichkeiten der öffentlichen Förderung. Hier kann ein erfahrener Baufinanzierungsberater einem Kunden eine individuelle Finanzierung zusammenbasteln. Den Förderdschungel kann ein normaler Baufi-Kunde nicht überblicken. Auch hier gilt: billig ist nicht immer gut!

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