Baugeld

Deutsche riskieren mehr beim Hauskauf

Der Immobilienboom in den Metropolen schreibt neue Regeln für die Baufinanzierung. Obwohl die Zinsen eingebrochen sind, zahlen Käufer deutlich mehr – und gehen stärker ins Risiko. Was Kreditnehmer nun wissen sollten.
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Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik. Quelle: Getty Images

Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik.

(Foto: Getty Images)

Der Durchschnittsdeutsche gilt als konservativ. Erst recht, wenn es um das Eigenheim geht. Doch seit ein paar Jahren stimmt dieses Klischee nicht mehr: In den Metropolen nehmen Hauskäufer höhere Kredite auf. Und sie bringen weniger Eigenkapital mit. Die höheren Häuserpreise machen es nötig. Die verlockend niedrigen Zinsen machen es möglich. Doch mancher Hauskäufer könnte sich verkalkuliert haben.

Der Baugeldvermittler Interhyp hat für Handelsblatt Online Kredite und Kaufpreise für acht deutsche Großstädte zwischen 2009 und 2013 ausgewertet. Die Analyse umfasst ein Kreditvolumen von fünf Milliarden Euro. „Die Baufinanzierung hat sich in den Metropolen im Zuge des Immobilienbooms gewaltig verändert“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef von Interhyp. „Viele althergebrachte Regeln gelten heute so nicht mehr“.

Die Tendenz ist klar: Die realen Kaufpreise für Immobilien sind in den meisten Metropolen deutlich gestiegen. In München kletterten die Preise in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt um 21,4 Prozent, in Frankfurt um 19,2 Prozent, in Frankfurt sogar um 26 Prozent. Nur im Osten der Republik sah es anders aus: In Berlin stiegen die Häuserpreise im selben Zeitraum nur um 3,6 Prozent, in Dresden fielen sie um 1,5 Prozent.

Besonders großer Beliebtheit erfreuen sich die sogenannten 1-a-Lagen, zum Beispiel in München Schwabing oder auf dem Harvestehuder Weg in Hamburg. Allerdings sind die besten Lagen weitgehend abgegrast. Deshalb dürften künftig Gegenden angesagt sein, die in den vergangenen Jahren weniger im Fokus standen. Berlin gilt unter Investoren gerade als heißester Markt.

Noch schneller als die Kaufpreise sind die Darlehenssummen gestiegen, also die Beträge, die sich die Hauskäufer bei der Bank leihen. In München stieg die durchschnittliche Darlehenssumme um 26,6 Prozent, in Frankfurt um 28,6 Prozent, in Düsseldorf um 17,5 Prozent. Ausreißer waren wieder Berlin und Dresden, wo die Kreditsummen leicht rückläufig waren.

Um sich höhere Preise leisten zu können, müssen sich Kaufwillige stärker verschulden – und dazu sind sie auch bereit. Dabei helfen ihnen die niedrigen Zinsen: Der Effektivzins für Baufinanzierungen ist in den vergangenen fünf Jahren von durchschnittlich 4,3 Prozent auf aktuell 2,7 Prozent gesunken.

Dabei gibt es im bundesweiten Vergleich kaum nennenswerte Unterschiede: Hamburger müssen für einen Kredit kaum mehr bezahlen als Berliner oder Münchener. „Immobilienbesitzer müssen kurzfristig eher nicht mit stark steigenden Zinsen rechnen“, sagt Goris. „Ausschläge von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten nach oben oder unten sind aber immer drin“.

Immobilienbesitzer steigern das Risiko
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11 Kommentare zu "Baugeld: Deutsche riskieren mehr beim Hauskauf"

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  • Mic007, keine Ahnung, davon aber viel? Natürlich gibt es eine Nachschusspflicht. Diese ist in §490 BGB geregelt und findet sich in praktisch jeden Kreditbedingungen. Ich habe gerade die Kreditbedingungen von der Schwäbisch Hall vorliegen: hier ist es in §12b (Tarif Fuchs) geregelt. Für andere Bausparkassen und Banken kannst du es gerne selbst raus suchen.

  • @Fat_Bob_Ger1
    Gebe Ihnen vollkommen Recht!
    Deshalb sollte, bei einer soliden Finanzierung, die Annuität (Zins + Tilgung) 7% betragen.
    Wer sich das nicht leisten kann sollte lieber die Finger vom Immobilienkauf lassen.

  • @mic007
    Da liegen Sie aber komplett falsch!
    Warten Sie mal ab, wenn für eine überteuert gekaufte, zu 100% finanzierte, Immo die Zinsbindung über z.B. 10 Jahre abgelaufen ist und Sie nur 1% pro Jahr getilgt haben.
    Da wird bei manchem das böse Erwachen kommen!
    Der dann geforderte Nachschuss, bzw. Risikozuschlag beim Zins, für die Anschlussfinanzierung, wird vielen das Genick brechen.

  • So ein Schwachsinn es gibt bei normalen Bauhypos keine Nachschusspflichten.Sinkende Immopreise sind nur ein Problem wenn die Hypo nicht mehr bedient wird.

  • Grundsteuern werden i.A. als Teil der Betriebskosten an die Mieter weitergereicht, daher kann die Regierung diese nicht nach Belieben erhöhen. Anders sieht es bei der Grunderwerbssteuer aus, die ja schon kräftig angehoben wurde.

  • Vermieten ist prima, wenn Sie einen hohen Grenzsteuersatz von z.B. 40% haben. Denn dann wiegt Steuerermäßigung durch AfA (40% * 2% = 0.8%) und die Absetzung der Zinsen (z.B. 40 * 2% = 0.8%) schon fast die Zinskosten wieder auf (im Beispiel 2%), d.h. Sie haben ein recht geringes Risiko. Ohnehin gilt ja: Wer viel Steuern zahlt, der bekommt im Fall von Verlusten auch mehr Steuern zurück, somit verringert sich das Risiko hier.

    Außerdem können Sie eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, wobei Sie de Facto nicht nur die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis steuerfrei erhalten, sondern (wegen der AfA) die Differenz zwischen steuerlichem Restwert (Kaufpreis - 2% Gebäudewert/Jahr) und Verkaufspreis. Somit kann eine Immobilie ein gutes Investment sein - aber es hängt eben von Ihrem Steuersatz ab, und von Vermietung/Eigennutz.

  • Jeder, der eine Immobilie finanzieren will, muss selbst die Verantwortung übernehmen und sich bewusst sein, dass jeder geliehene Euro zurückbezahlt werden muss. Bei Niedrigzinsen entfällt der Zinseszinstilgungseffekt nahezu vollständig, d. h. die Tilgung ersparten Schuldzinsen nehmen deutlich ab und damit erhöht sich die Tilgungsrate der Annuität nur ganz langsam. Bei gleich hoher Anuität sollten die gesparten Zinsen in eine höhere Tilgungsrate gesteckt werden. Für meine Immobilie habe ich das mal durchgerechnet. Der Zinsverfall von 4,9% auf 2,3% wurde vollständig durch die Werterhöhung um ca. 35% aufgefressen. Gegenüber dem Tilgungsplan von 2008 würde sich der Tilgungszeitraum um ca. 5 Jahre erhöhen. Wer sich wie ich mit 48 Jahren eine Immobilie kaufen will, sollte auch bedenken, dass sie vor Beginn des Ruhestandes abbezahlt sein sollte.

    Grundsteuern: Die Bundesregierung arbeitet momentan an einem vom BVerfG abgesegneten Bewertungsverfahren für Immmobilien. Wenn dieses in Gesetzesform gegossen ist, steht deutlichen Grundsteuererhöhungen nichts mehr im Wege.
    Vermietung:
    Wohnungen vermieten lohnt sich nur noch im absoluten Billigsektor, wenn 7 - 10% Bruttomiete erzielt werden können. Der Vermieter sollte dem dann zu erwartenden Klientel nervlich gewachsen sein oder Freunde beim Inkasso/Hells Angels haben, die seinen Anspruch angemessen durchsetzen können.
    Banken:
    Wegen des Niedrigzinssatzes ist das Verleihrisiko der Banken durch die zu erwartenden Erträge nicht mehr angemessen abgesichert. Gleichzeitig steigt das Risiko der Immobilienblasenbildung. Allerdings sind die dt. Banken etwas vorsichtiger mit der Geldvergabe als die US Banken. Trotzdem verbleibt ein erhebliches Risiko, falls die Immobilienpreise verfallen sollten.

  • Völlig richtig. Wie der Name schon sagt Immobil... Damit auch anfällig für einen gierigen Staat, der bei Kapitalbedarf leicht eine "Zwangshypothek" einführen kann, von einer anstehenden Vermögensabgabe ganz zu schweigen. Auch die Gemeinden können bei Kapitalbedarf jederzeit die Grundsteuer erhöhen (wird derzeit häufig praktiziert). Zudem sehr viel Kapital auf einen sehr kleinen Raum. Anfällig für Mietnomaden, "neuen Nachbarn", neuen Straßenbauten, Einflugschneisen und sonstige Unwägbarkeiten. Dazu noch Baumängel etc... Angesichts der demoskopischen Entwicklung dürften in einigen Jahren auch die Leerstände drastisch ansteigen.
    Alles in allem: Es gibt bessere Anlagen!

  • Das geht nur bedingt. Werden die Grundsteuern ordentlich erhöht, sinkt die Nachfrage nach neuen Immobilien und nach dem Kauf von gebrauchten Immos. Dadurch wird der Bausektor in die Krise getrieben und die sinkenden Preise der Häuser bewirken, dass die Banken von den Kreditnehmern Nachschusspflicht in punkto Sicherheit verlangen. Das führt zum Platzen von Krediten, da 100%-Finanzierungen derzeit wieder in Mode sind. Das wiederum macht die Banken klamm und die stehen dann beim Staat vor der Tür und betteln wieder um ein paar Millärdchen Euros.

  • Jaja... Und wenns dann kracht, haben wir den gleichen Salat wie in Japan in den 90ern oder in den USA ab 2006 mit den Subprimes und in Spanien die letzten Jahre. Dann stehen die Banken wieder da und brauchen staatliche Unterstützung, da nach den Hauspreisen unweigerlich die Kredite platzen.

    Und was macht die EZB? Sie schaut zu, wie sich die Preise aufblähen. So, wie in Spanien. Oder die FED in den USA. Denn die Zinsen kann man nicht erhöhen, das ist entweder politisch nicht gewollt (FED, Bush-Regierung, jeder sollte sich ein Eigenheim kaufen können) oder schlichtweg nicht möglich (EZB, würde sofort die Südstaaten wieder in die Krise stürzen). Sogar die Chinesen haben mit ihren unbewohnten Geisterstädten die aus dem Nichts erschaffen wurden ein Immobilienproblem.

    Ich gebe dem Treiben noch 5 Jahre. Dann knallt es wieder gewaltig.

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