Baurecht
Immobilienkauf voller Überraschungen

Spanisches und deutsches Baurecht unterscheiden sich. Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie achten sollten.

Spekulanten schließen häufig mit mehreren Interessenten gleichzeitig Absichtserklärungen oder Vorverträge ab. Solche Vereinbarungen sind für beide Seiten rechtlich nicht bindend.

- Um Steuern zu sparen, werden beim An- und Verkauf gerne fiktive, niedrigere Preise ausgewiesen. Die spanischen Finanzbeamten lesen mit und können bei unglaubwürdigen Preisen Strafen verhängen. Vermutet der Beamte, dass es sich um Schwarzgeld handelt, kann er eine Kontrollmitteilung an die zentrale Finanzbehörde in Madrid schicken.

- Nicht alles, was es vor dem Kaufabschluss zu wissen gilt, steht im einzusehenden Grundbuchauszug. So dürfen Immobilien nicht direkt an der Küste gebaut werden; für maximal vier Jahre ausstehende Gemeindeabgaben und Steuern vom Vorbesitzer müssen vom Käufer gezahlt werden; Baupläne können von den Gemeinden auch nachtraglich geändert werden, was den Wert der Immobilie mindern kann.

- Diese Steuern sind einmalig oder laufend fällig: Einkommensteuer für den fiktiven Selbstnutzungsvorteil, Grund- oder Katastersteuer und Vermögenssteuer.

- Geht der Kauf schief, muss nur der Bauträger, nicht aber der Bauunternehmer Anzahlungen erstatten. n Wer eine spanische Immobilie erbt, muss für sie zusätzlich zur deutschen Erbschaftsteuer auch in Spanien bezahlen. Die Freibeträge sind selbst für Ehegatten und Kinder äußerst gering.

- Formulare, Formulare - das gilt auch auf der Iberischen Halbinsel. Käufer brauchen den von einem spanischen Architekten ausgestellten Bauantrag, der von der Architektenkammer gegengezeichnet werden muss, dazu die Baugenehmigung vom lokalen Bauamt. Auch für kleine Veränderungen muss grundsätzlich eine gesonderte Genehmigung eingeholt werden. Auf die Bausumme ist eine Steuer von 2,5 bis 4,0 Prozent fällig, anschließend muss die Gemeinde nach der Abnahme des fertigen Hauses eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgeben - ohne die gibt es weder Wasser noch Strom.

- Vor dem deutschen Fiskus ist eine spanische Immobilie keineswegs sicher: Er kann vermeintliche Steuerschuldner über das spanische Zentralregister finden und deren Schuld vor Ort vollstrecken lassen. Auch für ein schlichtes spanisches Konto gilt: Es bleibt einem recherchierenden deutschen Beamten nicht verborgen.

Für Marbella gilt im Besonderen:
Deutsche Ferienhausbesitzer, die befürchten, dass ihre Immobilie eine der 30 000 ohne rechtskräftige Baugenehmigung sein könnte, sollten sich sofort auf den Weg zum städtischen Bauamt in Marbella machen und dort um die notwendigen Unterlagen bitten, rät der deutsche Rechtsanwalt Karl Lincke.

"Wenn festgestellt wird, dass die Genehmigung gefälscht wurde oder trotz Verstöße gegen die Bau- und Umweltgesetze erteilt wurde, dann drohen Nachzahlungen." Ein schwacher Trost: Bei größeren Projekten wie Ferienanlagen muss der Bauträger dafür aufkommen.

Wer eine Gebrauchtimmobilie ohne die notwendige Bau- und Einzugsgenehmigung und den Eintrag im Grundbuch gekauft hat, sollte sich schnellstens erkundigen, ob die Verstöße so groß sind, dass ein Abriss droht, und bereits die Möglichkeit einer Entschädigungszahlung beantragen.

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