Bedingte Haftung für Schuldner
Am Ende hat nur die Bank ein Problem

Eigenheimkäufer haften in den Vereinigten Staaten für Hypothekendarlehen nur mit der Immobilie, nicht aber - wie in Deutschland - mit ihrem Privatvermögen. Das hat dazu geführt, dass immer mehr hoch verschuldete Eigenheimbesitzer in den USA einfach aus ihrer Immobilie ausziehen und den Haustürschlüssel der Bank in den Briefkasten werfen.

DÜSSELDORF. "Zahlt der Schuldner nicht mehr, darf der Gläubiger einzig auf das Haus zugreifen", erläutert Martin Feldstein, Professor für Volkswirtschaftslehre in Harvard. Zwar haben Banken die Immobilien zahlungsunfähiger Kunden zur Ersteigerungen aufgerufen. "Die Zwangsverwertung drückt jedoch die Immobilienpreise", sagt Helmut Knestel, Fondsmanager der Vermögensverwaltung GECAM. Nach den Case-Shiller-Hauspreis-Indizes für die 20 amerikanischen Metropolregionen verloren Einfamilienhäuser in den US-Großstädten seit Juli 2007 im Schnitt 17 Prozent an Wert. Die stärksten Preiseinbrüche verzeichneten mit 29 Prozent Las Vegas sowie mit 28 Prozent Miami.

Das hat dazu geführt, dass immer mehr hoch verschuldete Eigenheimbesitzer in den USA einfach aus ihrer Immobilie ausziehen und den Haustürschlüssel der Bank in den Briefkasten werfen. Für Deutsche ist dies unvorstellbar, für Amerikaner aber eine logische Konsequenz aus dem dortigen Schuldenrecht. Sobald die Kreditlast den Wert des Eigenheims übersteigt, fahren sie besser, wenn sie auf die Immobilie verzichten, um später - wenn die Preise noch weiter gefallen sind - wieder zum Kauf zu schreiten. Dadurch wird nicht einmal ihr Kreditrating negativ beeinflusst, da die Bank ja das Haus erhält. "Bei rund 20 Prozent aller Eigenheimbesitzer in den USA übersteigen derzeit die Schulden den Wert des Hauses", umreißt Knestel die Dimension des Problems.

Doch inzwischen gibt es erste Anzeichen, dass durch die schuldnerfreundlichen US-Kreditgesetze die Eigenheimmärkte langsam wieder Tritt fassen. Im Juli wechselten erstmals wieder seit Beginn der Krise mehr Eigenheime als im Vormonat den Besitzer. Der Verkauf von Bestandsobjekten stieg um 3,1 Prozent gegenüber Juni auf 416 667 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Mit 42 917 neuen Eigenheimen wurden 2,4 Prozent mehr als im Vormonat verkauft. Zudem gab es bereits im Juni erstmals seit Beginn der Krise in neun der 20 Metropolregionen wieder leichte Preissteigerungen. Spitzenreiter war Denver, wo Eigenheime im Schnitt 1,5 Prozent an Wert gewannen.

"Der Markt nähert sich seinem Boden", glaubt Mark Zandi, Chefökonom bei Moody's Economy. Die Immobilienpreise seien soweit gefallen, dass Käufer nun wieder verstärkt an den Markt kämen.Dazu beitragen dürfte ein Programm, das die US-Regierung bereits im Juli verabschiedet hat. Erstmaligen Käufern selbst genutzter Wohnimmobilien wird die Einkommenssteuer einmalig um 7 500 Dollar gekürzt, wenn sie bis zum 1. Juli 2009 ein Objekt erwerben. "Damit könnte der Grundstein für einen langfristigen Aufwärtstrend gelegt sein, der in den nächsten Monaten das Transaktionsvolumen an den Märkten kontinuierlich steigen lässt", hofft Richard F. Gaylord, Präsident des US National Association-Maklerverbands of Realtors (NAR). Liegt Zandi richtig, würde der Abschreibungsbedarf der Banken überschaubarer - was dazu führen könnte, dass Institute bald auch wieder für Gewerbeimmobilieninvestments den Kredithahn aufdrehen. Das Wohl und Wehe der globalen Immobilienmärkte, so scheint es, hängt weiter an der Konsumbereitschaft der US-Verbraucher.

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