Bei unerwarteten massiven Mittelabflüssen soll die Anteilsrücknahme nicht eingestellt werden
Offene Immobilienfonds werfen weniger Rendite ab

Die Fonds können nicht so schnell in Immobilien investieren, wie Kundengelder bei ihnen eingehen. Deshalb müssen sie diese auf dem Geld- und Kapitalmarkt parken, wo die Renditen unter denen von Immobilien liegen.

FRANKFURT/M. Was geschieht, wenn die Milliarden Euro, die Anleger zurzeit in offene Immobilienfonds pumpen, genau so schnell wieder abgezogen werden, wie sie investiert wurden? Die Antwort von Spitzenvertretern der Branche lautet: Kein Grund zur Sorge - man habe alles im Griff. „Wir erwarten in den nächsten drei Jahren keinen starken Wirtschaftsaufschwung, keine dramatischen Zinssteigerungen und auch keine boomenden Aktienmärkte“, begründet Barbara Knoflach, Vorsitzende des Immobilien-Ausschusses des Fondsverbandes BVI, warum die Branche mangels Alternativen für Anleger nicht mit hohen Anteilsrückgaben rechnet.

Kein Zweifel besteht allerdings darüber, dass die hohen Mittelzuflüsse – allein 11,9 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2003 – die Fondsrenditen schmälern. Die Fonds können nicht so schnell in Immobilien investieren, wie Kundengelder bei ihnen eingehen. Deshalb müssen sie diese auf dem Geld- und Kapitalmarkt parken, wo die Renditen unter denen von Immobilien liegen. „In diesem Jahr werden offene Immobilienfonds im Durchschnitt eine Rendite um vier Prozent erreichen, im nächsten Jahr dürfte sie auf diesem Wert stagnieren und ab 2005 wieder aufwärts gehen“, sagt Knoflach, die auch Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment GmbH ist. Die Fünf vor dem Komma ist also vorläufig Vergangenheit.

Dass die Kundschaft aber nicht jeden Renditeschnitt hinnehmen wird, ist der Branche bewusst. Willi Alda, BVI-Vorstand und Chef der Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka Immobilien Investment GmbH, fürchtet: „Wenn die Performance nennenswert unter drei Prozent sinkt, wird der Vertrieb stocken.“

Eine Gesellschaft bekommt dies bereits zu spüren. Zwei Fonds der Internationales Immobilien-Institut GmbH (III) verzeichnen – vollkommen gegen den Trend – seit Monaten Mittelabflüsse. Die Rendite dieser Fonds werde in diesem Jahr deutlich unter drei Prozent bleiben, bestätigt III-Geschäftsführer Günther Hackeneis. Fonds Nr. 2 hatte kurzfristig sogar eine minimal negative Rendite. Die Folgen der Anteilsrückgaben für die Liquidität der Fonds sind dramatisch. Die Bruttoquote beträgt nur noch acht Prozent (Nr. 1) und fünf Prozent (Nr. 2). Damit hat letzterer nicht mehr als die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität in der Kasse, muss also weitere Objekte verkaufen – „aber nicht mit der Brechstange“, sagt Hackeneis. Die durch Liegenschaften in Ostdeutschland entstandenen Probleme der beiden Fonds seien „ weitgehend ausgestanden“, versichert er. Ihre Fusion soll den Mittelabfluss beenden. Voraussetzung dafür ist, dass das neue Investmentgesetz in der vorliegenden Form verabschiedet wird. „Ein Rücknahmestopp ist kein Thema“, widerspricht Hackeneis Spekulationen, die die Deutschland-Fonds betreffen. Das Kapitalanlagegesetz (KAGG) erlaubt es Fondsgesellschaften, ihren Anlegern die grundsätzlich börsentäglich mögliche Rückgabe der Fondsanteile an die Gesellschaft zur Rettung eines Fonds zu verweigern.

„Würde dies bei einer Gesellschaft geschehen, würde eine Lawine losgetreten“, prophezeit der branchenkritische Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Darüber ist man sich auch in der Branche im Klaren. „Ein Notfallplan darf die vom Gesetz gestattete Aussetzung der Anteilsrücknahme nicht ins Kalkül ziehen“, sagt BVI-Vorstand Alda. Zuvor gelte es, die Liquidität herunter zu fahren, Kredite aufzunehmen (maximal 50 Prozent des Immobilienwertes) und Immobilien zu verkaufen. Alda macht klar, dass die Branche offene Immobilienfonds auf keinen Fall durch Rücknahmestopps in Misskredit bringen lassen wird. Zu einer „Protector“-Auffanggesellschaft, wie sie die Lebensversicherer für in Schieflage geratene Branchenunternehmen gegründet hat, sagt Alda: „Die Branche wird sich hierzu rechtzeitig Gedanken machen.“

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