Belebung des Marktes
Investoren setzen Reits in Indien

Die indische Regierung öffnet die Türen für ausländische Immobilieninvestoren immer weiter. Nachdem im vergangenen Jahr die gesetzlichen Hürden für direkte Investments geschliffen wurden, sollen von Januar an steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, so genannte Real EstateInvestment Trusts (Reits), zusätzliches Kapital aus anderen Ländern auf den Subkontinent bringen.

HB NEU DELHI. Indiens Bau- und Finanzindustrie kann aus eigener Kraft nicht die nötigen Investitionen stemmen, die für eine Fortsetzung des Offshoring-Booms nötig wären. Immer mehr Unternehmen aus Europa, den USA, Australien und inzwischen sogar Japan beauftragen indische Subunternehmer mit Back-Office-Arbeiten.

Ließen zu Beginn des neuen Jahrtausends vor allem Softwareschmieden wie SAP und Microsoft Programmierarbeiten in Indien erledigen, haben inzwischen Banken, Versicherungen, Fluggesellschaften, Automobilhersteller und Pharmakonzerne Buchhaltungs- und Kundendienstleistungen auf dem Subkontinent verlegt. Nach einer aktuellen Studie der Londoner Beratungsgesellschaft Datamonitor lösen britische und amerikanische Finanzdienstleister sogar schon ganze Abteilungen auf, um deren Arbeit an indische Partner zu vergeben.

Das hat einen immensen Bedarf an neuen IT-gerechten Büroimmobilien auf dem Subkontinent ausgelöst. Nach neuen Studien von Jones Lang Lasalle (JLL) ist der Markt derzeit nicht in der Lage, die Nachfrage zu befriedigen. Lediglich zwei bis drei Prozent betragen derzeit die Leerstandsraten in den Offshoring-Standorten Neu Delhi, Mumbai und Bangalore. Dabei handelt es sich durchweg um spekulativ errichtete Gebäude, die frisch an den Markt gekommen sind. "Bereits in wenigen Wochen, wenn nicht Tagen, dürften die Objekte vermietet sein", meint JLL-Analystin Manisha Grover.

Zum Ende des ersten Quartals dieses Jahres wiesen die Bürostandorte an der Peripherie von Neu Delhi wegen einer Reihe gerade fertiggestellter Bauten kurzfristig eine Leerstandsquote von zwölf Prozent aus. Am Ende des zweiten Quartals waren es nur vier Prozent - obwohl in der Zwischenzeit weitere Gebäude mit mehr als 40 000 Quadratmetern Bürofläche an den Markt gelangt waren. Nicht anders verläuft die Entwicklung an den übrigen Standorten.

Kein Wunder: Nicht nur indische Firmen sind Hände ringend auf der Suche nach neuen Office-Flächen. Immer mehr IT-Unternehmen aus den USA und Europa gehen dazu über, indische Tochtergesellschaften zu gründen und schüren dadurch weiter die Nachfrage. Allein im zweiten Quartal mieteten in Bangalore Nortel, Quest Software und die Brady Corporation Bürogebäude an. In Mumbai eröffneten Microsoft und Lucent Technologies neue Niederlassungen, in Neu Delhi bezogen Mitarbeiter von Dell, Accenture und Momentum Technologies neue Büroräume.

Entsprechend steigen die Mieten. Im Central Business District von Neu Delhi verteuerten sich Büroflächen bei Neuanmietungen seit Jahresbeginn um zehn Prozent, hat JLL-Analystin Grover errechnet. In Bangalore gingen die Mietpreise gar um sechs Prozent allein im zweiten Quartal in die Höhe. Und im Zentrum von Mumbai konnten Vermieter gar von April bis Ende Juni ihre Mietpreisforderungen um 30 Prozent anheben. "Auf diesem Niveau werden sich die Preisanstiege nicht fortsetzen", ist Grover überzeugt.

Ein Ende des Booms ist allerdings auch nicht zu erwarten. Zwar sind in Indien nach einer neuen Untersuchung der University of California die durchschnittlichen Bruttolöhne der Call-Center-Mitarbeiter seit Anfang 2005 von 700 auf 750 Dollar pro Monat gestiegen. Doch in den USA beträgt der monatliche Bruttolohn 2500 Dollar, in Europa gar 2200 Euro.

Opportunity und Private Equity Fonds aus Australien, Großbritannien und den USA haben sich auf dem indischen Markt längst umgesehen und sind auch bereits kräftig eingestiegen. Die deutschen offenen und geschlossenen Fonds halten sich hingegen noch fern. Dennoch werden auch deutsche Anleger bald vom boomenden Markt profitieren können. Indiens Regierung nämlich hat den Weg für die Einführung börsennotierter Reits freigemacht. Die ersten steuervergünstigten Immobilienaktiengesellschaften könnten schon im Januar in Indien und Europa an die Börsen gehen. Zusätzliche Listings außerhalb des Heimatmarktes sind geplant, um möglichst viel Kapital einnehmen zu können.

Reits müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten, bei denen dann der indische Fiskus zugreift. Nach einem Bericht der Times of India erwarten Analysten indischer Banken Dividendenausschüttungen in Höhe von sechs bis sieben Prozent.

Offen ist allerdings, wie lange der Immobilienboom auf dem Subkontinent noch anhalten wird. Nach der Untersuchung von Datamonitor sprießen inzwischen auch in Lateinamerika und anderen asiatischen Niedriglohnländern neue Firmen aus dem Boden, die indischen Gesellschaften als Subunternehmer Konkurrenz machen wollen, indem sie deren Preise teilweise bereits deutlich unterbieten.

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