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Wo für Immobilienanleger die Kassen klingeln

Die Deutschen gehen einkaufen wie nie, in diesem Jahr für eine erwartete Rekordsumme von 413,5 Milliarden Euro. Davon profitieren nicht nur die Verkäufer, auch die Investoren für Einzelhandelsgebäude versprechen sich Gewinnsteigerungen. Warum ihre Rechnung nicht aufgehen könnte - und wo Geschäftshäuser am erfolgreichsten sind.
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DÜSSELDORF. Deutsche und internationale Investoren haben im Jahr 2010 fast acht Milliarden Euro für Einzelhandelsgebäude in Deutschland ausgegeben. Mehr als doppelt so viel wie 2009, stellt der Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) fest. Und jüngste Branchenumfragen sagen: In diesem Jahr wird es munter weitergehen. Warum auch nicht? Schließlich erwartet der Handelsverband Deutschland, dass die Deutschen in diesem Jahr für die Rekordsumme von 413,5 Milliarden Euro einkaufen gehen. Geht es den Ladenmietern gut, klingelt bei den Vermietern die Kasse. Doch so einfach sei das nicht, meint das Berliner Analysehaus Bulwien-Gesa, weil die Deutschen Jahr für Jahr mehr Geld an Onlinehändler überweisen. Der Spielraum für höhere Mieten sei kleiner als gedacht.

"Der Trend zur Handelsimmobilie ist von Dauer", versichert unverdrossen Jörg Ritter, Leiter Einzelhandelsinvestments Deutschland beim CBRE-Wettbewerber Jones Lang Lasalle (JLL). Würde das Transaktionsvolumen in diesem Jahr auf neun Milliarden Euro steigen, wäre dies für ihn keine Überraschung. Nicht anders urteilt Christoph Meyer, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate, dem Immobilienberater und-makler der französischen Großbank BNP Paribas: "Einzelhandelsobjekte werden weiterhin ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren stehen." Diverse Markterhebungen bestätigen die grundsätzlich optimistischen Maklervertreter. Kürzlich hat Inrev, der Verband der nicht an der Börse gelisteten europäischen Immobilieninvestmentvehikel, Investoren, Fonds- und Dachfondsmanager gefragt, wo sie ihr Geld in diesem Jahr in Europa ausgeben werden. Als beliebteste Kombination aus Zielland und Immobiliensegment nannten die Befragten deutsche Einzelhandelsimmobilien. Vor allem sehr große, kapitalstarke Anleger würden gern Ladenvermieter in Deutschland werden. Deutsche Großanleger stellten gegenüber Berater Ernst & Young Real Estate heraus, dass Einzelhandelsflächen in ihrer Gunst gleich nach Wohnungen und noch vor den viele Jahre dominierenden Büroimmobilien stehen. Und wenn große Summen investiert werden sollen, kommen Einkaufszentren ins Spiel. In diesem Segment reden die deutschen offenen Immobilienfonds immer mit (siehe Tabelle: "Einkaufszentren im Fokus").

Der Optimismus der Investoren wird von der Einschätzung der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute geschürt. Sie erwarten, dass die eher als Konsummuffel geltenden Deutschen in diesem Jahr knapp drei Prozent mehr Geld ausgeben werden als 2010. Nach Abzug der Geldentwertung von 1,6 Prozent wären dies real immer noch 1,4 Prozent mehr. Ob die Gleichung aufgeht, dass mehr Konsum den Einzelhandelsumsatz steigert und deshalb am Ende auch höhere Mieteinnahmen bringt, dies spüren die Eigner von Einkaufszentren am schnellsten. Denn sie koppeln ihre Mieten üblicherweise an den Umsatz. Unabhängig davon steigt dort regelmäßig die Mindestmiete: Sie ist vertraglich an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt.

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