Berliner Investmentmarkt
Bonus für die Hauptstadt

Der Berliner Investmentmarkt boomt vor allem bei Wohnimmobilien. Nach Erhebungen des Makerhauses Aengevelt wurde 2005 auf dem Berliner Wohninvestmentmarkt ein Umsatz von ungefähr 4 Mrd. Euro erzielt - rund acht Mal so viel wie in Hamburg oder Frankfurt am Main.

BERLIN Der Startschuss fiel 2004. Seit ein von Cerberus angeführtes Konsortium vom Land Berlin für rund 2,1 Milliarden (Mrd.) Euro die Wohnungsbaugesellschaft GSW erworben hat, steht der Immobilien- und vor allem der Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt im Fokus ausländischer Investoren. 2004 wurde nach Erhebungen des Makerhauses Aengevelt Immobilien auf dem Berliner Wohninvestmentmarkt ein Umsatz von 2,5 Mrd. Euro erzielt; 2005 waren es sogar ungefähr 4 Mrd. Euro - rund acht Mal so viel wie in Hamburg oder Frankfurt am Main.

Spektakuläre Transaktionen bestätigen die Attraktivität des Berliner Marktes. So sorgte im vergangenen Jahr der Verkauf der Wohnungsbaugesellschaft GHG für Aufsehen. Die Kölner Corpus-Gruppe bezahlte für die Tochter der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) mit 5 100 Wohneinheiten 350 Millionen (Mill.) Euro. Mit einem Preis von fast 70 000 Euro pro Wohnung oder 1 000 Euro pro Quadratmeter handelte es sich um den bis zu diesem Zeitpunkt teuersten Verkauf einer Wohnungsbaugesellschaft in Deutschland.

Aber auch bei privaten Anlegern steigt die Nachfrage nach Objekten in Berlin seit einigen Monaten stark an, wie Philipp C. Tabert, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Immobiliendienstleisters Winters & Hirsch, feststellt. Die Privatinvestoren aus dem Auslang sind besonders am klassischen Berliner Wohn- und Geschäftshaus interessiert, das sie Berlin als kostengünstigste europäische Hauptstadt entdeckt hätten. Bei den letzten von seinem Haus betreuten Transaktionen, berichtet Tabert, seien in der End-Verhandlungsrunde jeweils noch vier bis sechs Investoren im Rennen gewesen. Kein Wunder, dass die Preise steigen: In bevorzugten Lagen im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf erreiche der Kaufpreis mittlerweile das 15- bis 16,5-fache einer Jahresmiete; vor zwei Jahren habe der Multiplikator noch bei maximal 13 gelegen.

Allerdings mehren sich die Stimmen, die vor einer Blase warnen. Erfahrene Berliner Marktteilnehmer, sagt zum Beispiel der Vorstandsvor-sitzende der Berliner Volksbank, Karl Kauermann, hätten bereits auf die Verkäuferseite gewechselt. Kritiker befürchten, dass Anleger in ernsthafte Schwierigkeiten geraten könnten, sobald die Zinsen wieder ansteigen. Tabert teilt diese Einschätzung nicht: Dass alteingesessene Immobilienleute jetzt verkauften, sei lediglich darauf zurückzuführen, dass sie nun die Chance ergriffen, die in der Vergangenheit erlittenen Verluste soweit möglich auszugleichen.

Doch auch bei Gewerbeimmobilien haben die Berliner Notare derzeit viel zu tun. Nach Angaben der Berater von Atisreal wurden 2005 etwa 1,7 Milliarden Euro und damit fast 74 Prozent mehr als im Vorjahr in Gewerbeimmobilien investiert. Auch hier spielen private Anleger mit einem Anteil von knapp 18 Prozent eine wesentlich größere Rolle als an anderen deutschen Standorten. Für attraktive, voll vermietete Büroimmobilien in Top-Lage sind nach Angaben von Atisreal momentan Vervielfältiger zwischen 15,5 und 18 anzusetzen. Die Nachfrage, vermutet Sven Stricker, Niederlassungsleiter von Atisreal in Berlin, werde anhalten, da insbesondere ausländische Investoren Berlin nach wie vor für unterbewertet hielten.

So erstaunt es nicht, dass manche Makler bereits einen Mangel an attraktiven Objekten beklagen. Offen ist, ob die öffentliche Hand weiterhin im selben Umfang wie in den letzten Jahren Immobilien auf den Markt werfen wird. Die angedachte Privatisierung der Gewerbesiedlungsgesellschaft (GSG) zum Beispiel, die 50 innerstädtische Gewerbehöfe mit fast 700 000 Quadratmetern Nutzfläche betreibt, ist noch nicht beschlossen Und auch bei den Wohnimmobilien ist die Privatisierungsstrategie zum politischen Streitthema geworden: Der Plan der finanziell stark angeschlagenen Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM), bis zu 15 000 Wohnungen und damit rund die Hälfte ihres Bestandes zu verkaufen, hat zu einer heftigen Debatte innerhalb der rot-roten Senatskoalition über den Umgang mit öffentlichen Wohnungen geführt - und zur Forderung, die WBM an eine andere, finanziell besser gestellte städtische Gesellschaft zu veräußern.

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