Beteiligungsfonds steigen ein
US-Reits verschwinden von der Börse

Im Mutterland der steuerbegünstigten Real-Estate-Investments-Trusts (Reits) häuft sich die Zahl milliardenschwerer Aufkäufe börsennotierter Immobilien AGs durch Beteiligungsfonds.

HB DÜSSELDORF. Der bislang größte Deal war die Übernahme des Equity Office Trust (EOT) durch Blackstone für 39 Mrd. Dollar (30 Mrd. Euro) im Februar. Grund sind die stark gestiegenen Zinsen. Als die US-Notenbank nach dem Börsencrash von 2001 den Leitzins auf einen Prozent senkte, nahmen Beteiligungsgesellschaften in großem Umfang Kredite auf, um Reit-Aktien zu erwerben. Die durchschnittliche Dividende der Trusts betrug damals nach der Statistik des Branchenverbandes National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) stattliche 7,38 Prozent. Damit lag die Dividende deutlich über den Kosten für Zins und Tilgung der Kredite und ermöglichte den Private Equity Funds Eigenkapitalrenditen von mehr als 30 Prozent.

In den vergangenen Jahren sind deshalb immer mehr Beteiligungsgesellschaften in das Spiel eingestiegen. Das hat die Aktienkurse der Reits seit 2001 um mehr als 90 Prozent in die Höhe getrieben, die Dividendenrenditen jedoch in den Keller. Aktuell sind es nach Nareit-Angaben nur noch 3,78 Prozent – deutlich weniger als der US-Leitzins von 5,25 Prozent. Das Spiel geht nicht mehr auf.

„Würden die Beteiligungsgesellschaften ihre Reit-Aktien nun in großem Stil verkaufen, wäre ein gigantischer Crash die Folge, bei dem alle Private Equity Funds viel Geld verlieren würden“, erläutert der unabhängige Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Damit die Blase nicht platzt, kaufen die Finanzinvestoren deshalb jene Reits, an denen sie große Anteile halten, komplett auf und nehmen sie von der Börse. Loipfinger: „In ihren Bilanzen müssen sie dann nicht mehr die aktuellen Aktienkurse, sondern die Immobilienwerte ausweisen.“ Zudem „entfallen die Kosten für das Börsenlisting“, nennt Arthur Oduma, Senior Analyst bei Morningstar, einen weiteren Vorteil.

Eine ganze Reihe namhafter Reits ist bereits aufgekauft worden. Leh-man Brothers übernahm gemeinsam mit ING Clarion für 2,8 Mrd. Dollar (2,15 Mrd. Euro) Gables Residential; GE Commercial Finance Real Estate blätterte 4,7 Mrd. Dollar (3,6 Mrd. Euro) für Arden Realty hin. Noch vor dem EOT-Kauf schnappte sich Blackstone zusammen mit Brookfield Properties für 8,9 Mrd. Dollar (6,8 Mrd. Euro) Trizec Properties. Die Liste dürfte noch länger werden, meint David Fick, Senior Real Estate Analyst bei Legg Mason Wood Walker: „Es wird noch weitere Deals geben.“


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