Bewertung Immobilien
Der lange Weg zum fairen Wert

Bei der Bewertung von offenen Immobilienfonds müssen zahlreiche Fragen geklärt werden. Sachverständigerausschüsse nehmen nicht nur die Bewertung vor, sondern führen zusätzlich jährlich eine Nachbewertung vor.

Sachverständigenausschüsse bewerten offene Immobilienfonds vor dem Erwerb einer Immobilie und führen jährlich Nachbewertungen durch.

Wertermittlungsverordnung und Wertermittlungsrichtlinie geben den Sachverständigen die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren vor.

Ertragswertverfahren: Ausgangspunkt ist die angenommene dauerhaft erzielbare Miete. Sie muss nicht mit der Ist-Miete übereinstimmen. Vielmehr wird versucht, Effekte durch übertrieben hohe oder niedrige Mietabschlüsse, wie sie in Boom- oder Baissephasen vorkommen, zu eliminieren. Davon werden als wichtigster Kostenblock die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der so ermittelte Reinertrag wird mit dem in einem komplizierten mathematischen Verfahren ermittelten Rentenbarwertfaktor, dem so genannten Vervielfältiger multipliziert. Beispiel: Bei jährlichen Nettomieterträgen von zwei Millionen Euro ergäbe ein für Bürogebäude nicht untypischer Vervielfältiger von 16 einen Gebäudewert von 32 Millionen Euro. Dazu wird der Bodenwert addiert. Es folgen noch Zu- oder Abschläge für aktuell über oder unter der nachhaltigen Miete erzielte Mieteinnahmen, Leerstand und notwendige Reparaturen – dann steht der Ertragswert fest.

Temporärer Leerstand, von dem zurzeit eine Vielzahl von Büroobjekten betroffen ist, erkennen die amtlichen Gutachter bis maximal zwölf Monate an. Danach wird die Marktgängigkeit des Objektes überprüft.

Über die Restnutzungsdauer gibt es immer wieder Diskussionen. Immobiliensachverständige gehen von einer theoretischen Nutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren aus, sofern die Objekte regelmäßig modernisiert werden. Branchenvertreter warnen allerdings: Vielfach lohne bereits die Revitalisierung von 30 Jahre alten Bürogebäuden auf Grund großer Fortschritte in der Gebäudetechnik nicht mehr. Die Gutachter im Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) sehen erst bei Restnutzungsdauern von weniger als 30 Jahren erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Serviceangebote
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%