Bilanzierungsstandard IFRS
Immobilien-AGs zahlen hohen Preis für Zinsgeschäfte

Im vergangenen Jahr haben sich viele Immobilienaktiengesellschaften auf dem Papier reich gerechnet. Der internationale Bilanzierungsstandard IFRS machte es möglich. Absicherungen für variabel verzinste Kredite schlagen jetzt dafür sofort auf die Bilanz durch.

DÜSSELDORF. IFRS erlaubt es den Gesellschaften, für ihre eigenen Gebäude einen Marktwert (mark to market) auszurechnen oder errechnen zu lassen. Bewertungsgewinne – wie 2007 –, aber auch Verluste schlagen sich in der Gewinn- und Verlust-Rechnung nieder. In diesem Jahr schlägt das Pendel zurück. Es werden Bewertungsverluste bilanziert, die beispielsweise bei der Colonia Real Estate (CRE) nach neun Monaten 44 Mio. Euro ausmachen.

IFRS verlangt allerdings nicht zwingend eine Mark-to-market-Bewertung. DIC Asset verzichtet darauf. Chef Ulrich Höller will nur dividendenfähige Gewinne zeigen. Denn Bewertungsgewinne lassen sich nicht ausschütten und Verluste verhindern keine Dividende. Die DIC schreibt Gebäude wie eh und je nach dem deutschen HGB ab.

Im Umgang mit Zinssicherungsgeschäften gibt es dieses Wahlrecht dagegen nicht. Üblicherweise sichert sich ein Immobilienunternehmen durch den Tausch (Swap) variabler Zinsen gegen fixe Zinsen ab. Wer mit einem solchen Finanzinstrument arbeitet, muss es auch bewerten, sagt Michael Müller, IFRS-Experte bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte. Der Wert der Zinssicherung steigt und sinkt mit den variablen Zinsen. Das ist besonders deutlich bei der hoch fremdfinanzierten Patrizia zu sehen. Die mit Swaps konstant bei 4,15 Prozent gehaltene Zinslast bescherte dem Münchener Wohnungshändler im ersten Quartal ein Minus von 10,3 Mio. Euro, im zweiten wegen steigender Zinsen ein Plus von 21,1 Mio. Euro und im dritten wieder einen Verlust von zehn Mio. Euro.

Eine Gesellschaft wie die Deutsche Euroshop, die ihre Immobilien nur etwa zur Hälfte beliehen hat, kann weitgehend auf Zinssicherungsinstrumente verzichten. Sie hat klassische Festzinsdarlehen abgeschlossen, wie sie auch der private Häuslebauer bekommt. Wird ein Gebäude nur bis zu 60 Prozent beliehen, kann sich die Bank über Pfandbriefe refinanzieren.

Und genau das ist zurzeit ganz nach dem Geschmack der Banken. Weil der Weg der Verbriefung verstellt ist, suchen Finanzierer pfandbrieffähiges Darlehensgeschäft. CRE hat diesen Umstand kürzlich für sich genutzt. Die Kölner lösten ein variabel verzinstes Darlehen für eines ihrer Wohnungsportfolios ab, zahlten aber nicht den vollen Betrag, sondern nur 91 Prozent, etwa 30 Mio. Euro. Die refinanzierte CRE durch ein Festzinsdarlehen bei einer anderen Bank. Das dämpft in Zukunft die Ergebnisschwankungen der CRE. Denn für dieses Darlehen ist kein Zinsssicherungsgeschäft mehr nötig.

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