Börsianer skeptisch
Investoren hoffen auf Asiens Stärke

Das hohe Wirtschaftswachstum hält die südostasiatischen Immobilienmärkte auch in der Krise auf Kurs. Doch die Aktien der Immobilienunternehmen verzeichneten Kursverluste. Haben im fernen Osten die Investoren recht oder die Börsianer? Nirgendwo sonst in der Welt zeigen sich die Immobilienmärkte so gespalten wie in Asien.

HB DÜSSELDORF. Im ersten Halbjahr 2008 bescherten die Aktien der Immobilienunternehmen von Indien bis Japan ihren Anlegern nach Berechnungen von Global Property Research Verluste von durchschnittlich 20,5 Prozent. Das zeigt, dass Börsianer mit rückläufigen Mieten und Immobilienpreisen und somit sinkenden Unternehmensgewinnen rechnen. Investoren hingegen sind viel optimistischer. Mit 55 Mrd. Dollar (36,4 Mrd. Euro) lag das Transaktionsvolumen an den asiatischen Märkten im ersten Halbjahr fast auf Vorjahresniveau, vermelden die Analysten der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang Lasalle (JLL).

"Auf Dollar-Basis fiel das Investmentvolumen lediglich 0,3 Prozent niedriger aus als im ersten Halbjahr 2007", sagt JLL-Kapitalmarktexperte Tony Horrell. Damit konnten die fernöstlichen Immobilieninvestmentmärkte bislang der internationalen Finanzkrise trotzen. Banken vergeben weltweit nur noch zurückhaltend und gegen Risikozinsaufschläge Darlehen an Immobilieninvestoren, weil sie die Kredite kaum noch an den Kapitalmärkten verbriefen können. An Europas Immobilienmärkten sank deshalb das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2008 um 44 Prozent auf rund 70 Mrd. Euro, in den USA sogar um 61 Prozent auf nur noch 64 Mrd. Dollar (42,4 Mrd. Euro).

Dass Asien der Kreditklemme trotzen konnte, liegt zum einen daran, dass einheimische Investoren in größerem Umfang in die Märkte einstiegen. "Ihr Anteil am Transaktionsvolumen stieg um rund 22 Prozent auf 24 Mrd. Euro", sagt Horrell. Sie sprangen damit für spekulativ agierende Private Equity Fonds in die Bresche, die von der Kreditklemme besonders stark betroffen sind. Darüber hinaus weiteten eigenkapitalstarke konservativ agierende Fonds aus Europa und Nordamerika ihr Asien-Engagement aus.

"In Südostasien sind die Immobilienmärkte wegen des hohen Wirtschaftswachstums weiterhin intakt", erklärt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienfondsgesellschaft Degi, was Investoren in den Fernen Osten lockt. "Bis auf Bangkok befinden sich alle großen Standorte in einem klaren Aufwärtstrend", sagt Beyerle. Ob Kuala Lumpur, Singapur oder sogar das im kommunistischen Vietnam gelegene Ho-Chi-Minh-Stadt - an allen Orten würden die wirtschaftlichen Indikatoren nach oben weisen. Ähnlich schätzt Raymond G. Torto, Chefökonom beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis (CBRE), die Situation ein. Zwar sei auch in Asien das Wirtschaftswachstum im Zuge der Finanzkrise leicht zurückgegangen. "Die Wachstumsrate beträgt aber immer noch etwas mehr als acht Prozent", sagt Torto. "Im Vergleich zu Europa und den USA sieht Asien weiterhin stark aus."

Der asiatische Wirtschafts- und Immobilienboom war durch europäische und nordamerikanische Unternehmen ausgelöst worden, die seit Mitte der 1990er Jahre Fertigung und Dienstleistungen wie Call-Center und Software-Programmierungen in die Niedriglohnländer des Fernen Ostens auslagerten. Dadurch ist von Indien bis China eine kaufkräftige Mittelschicht entstanden, die bislang mit ihrer Konsumnachfrage die Wirtschaft der Region trotz der Finanzkrise stützt. "Allein in Indien fehlen derzeit 20 bis 30 Millionen moderne Wohnungen, um den Bedarf der wachsenden Mittelschicht zu befriedigen", umreißt Thomas Gütle, Geschäftsführer Deutschland der auf institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen spezialisierten Immobilienfondsgesellschaft Cordea Savills, die Investmentchancen auf dem Subkontinent. Ebenso mangele es an modernen Büroflächen. Gütle: "Im 13 Millionen Einwohner zählenden indischen Finanzzentrum Mumbai gibt es nur drei Millionen Quadratmeter Büroflächen - in München mehr als zwölf Millionen Quadratmeter."

Allerdings verlieren China und Indien mit dem wachsenden Wohlstand auch ihre Wettbewerbsfähigkeit. 2007 stiegen die Gehälter chinesischer Arbeiter um zehn Prozent, vermeldet die nationale Statistikbehörde des riesigen Landes. Nach einer Studie von Deutsche Bank Research (DB Research) sind die Löhne einfacher Arbeiter in Shanghai bereits doppelt so hoch wie in Indonesien, Thailand und Vietnam. "Um ihren Kunden weiterhin kostengünstige Waren bieten zu können, lagern chinesische Unternehmen deshalb immer mehr Produktionstätigkeiten in andere asiatische Länder aus", sagt Steffen Dyck, Economist Emerging Markets bei DB Research.

Das bleibt nicht ohne Folgen für die Immobilienmärkte. Nach einer Studie von Colliers International betrug das Vermietungsvolumen bei Büroflächen der Kategorie A im ersten Quartal dieses Jahres in Peking nur noch 87 555 Quadratmeter (qm) - 77,1 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Weil gleichzeitig 100 000 qm neue Bürofläche an den Markt kamen, stieg die Leerstandsquote kräftig - auf 27,8 Prozent. Da stellt sich zumindest für China die Frage, ob nicht die Börsianer mit ihrer skeptischen Einschätzung zum Immobilienmarkt besser liegen als die Investoren.

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