Bonner Immobilien-AG wirft neue Kreditlinie in die Waagschale
IVG wächst trotz Kreditkrise weiter

Krise hin, Krise her – die IVG Immobilien AG zieht ihren Portfolioaufbau durch. „Wir werden in diesem Jahr für mehr als zwei Milliarden Euro Immobilien akquirieren“, sagte Wolfhard Leichnitz, Vorstandschef der größten börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaft, dem Handelsblatt.

DÜSSELDORF. Andere, vor allem die Finanzinvestoren müssen passen, weil sie sich nicht über verbriefte Kredite am Kapitalmarkt refinanzieren können und Banken zurzeit Immobilienkredite sehr restriktiv vergeben. Die Verkehrswerte würden zum Jahresende 5,4 Mrd. Euro betragen, kündigte Leichnitz an. Vor neun Monaten bilanzierten die Bonner Gebäude für rund drei Mrd. Euro. Die Immobilieninvestments werden durch das Geschäft mit unterirdischen Gas- und Tanklagern ergänzt. Zurzeit seien rund 20 Kavernen im Bau oder in der Bauvorbereitung. In den nächsten Jahren soll in dieses Geschäft rund eine Mrd. Euro fließen, sagte der IVG-Chef. Für die 40 im Betrieb befindlichen Kavernen nennt die IVG einen Verkehrswert von 1,2 Mrd. Euro. Das im MDax gelistete Unternehmen verwaltet für sich und andere – einschließlich der Kavernen – rund 20 Mrd. Euro Vermögen.

Die IVG hat sich vor ein paar Tagen über einen syndizierten Kredit im Volumen von 1,35 Mrd. Euro Luft für weiteres Wachstum verschafft. „Die Kreditlinie hilft uns bei Immobilienkäufen. Wir können dem Verkäufer sofort eine Finanzierung nachweisen.“ Dies gelingt zurzeit nicht vielen. Hinter den Kulissen würden weit mehr Finanzierungen platzen, als die Öffentlichkeit wahrnehme, sagte ein Marktbeobachter. Viele Deals seien vorsichtshalber nicht angekündigt worden. Denn wer das Kapital nicht zusammenbekommt, blamiert sich.

Besonders stolz ist Leichnitz auf die Konditionen für den Kredit: „Wir haben gleiche Konditionen bei höherer Flexibilität vereinbart, als sie der vorherige, zu guten Kapitalmarktzeiten abgeschlossene syndizierte Kredit hatte.“ Der neue Kredit sei nicht zur Finanzierung des 1,3 Mrd. Euro teuren Allianz-Portfolios nötig gewesen, stellte er klar. Der für sieben Jahre vereinbarte Kreditrahmen ersetzt eine über insgesamt 750 Mill. Euro laufende Linie aus dem Juli 2005 sowie weitere Darlehen. Die Zinssätze hängen von der Verschuldung der IVG ab.

Im Halbjahresbericht 2007 nennt die IVG eine bilanzielle Eigenkapitalquote von rund einem Drittel. Auf die Verkehrswerte gerechnet, beträgt sie 43 Prozent. Das entspricht einer Beleihungsgrenze für Darlehen von nicht ganz 60 Prozent. Damit erfüllt die IVG, was zurzeit von Banken gefordert wird. 20 Prozent müssen es sein, besser mehr, heißt es allenthalben. Die Eigenkapitalforderungen drängen nun die Private-Equity-Investoren aus dem Markt aus. „Das Geschäft der Private-Equity-Firmen hängt in hohem Maße vom Leitzins ab“, sagte Leichnitz. Die US-Notenbank Fed hatte kürzlich die Leitzinsen gesenkt, die EZB war ihr dabei allerdings am vergangen Donnerstag nicht gefolgt.

Die Finanzinvestoren ziehen ihre Gewinne vor allem aus der Differenz zwischen Mietrendite und Kreditzinsen. Deshalb profitieren sie von niedrigen Zinsen. Gegen ihre Rückkehr spricht nach Meinung von Leichnitz auch bei sinkenden Zinsen: „Immobilienkompetenz wird in Zukunft wieder eine größere Bedeutung haben als gutes Financial Engineering.“

Die Analysten des Immobilienfondsanbieters Degi gehen davon aus, „dass zukünftig wieder vermehrt Investoren mit eigenkapitalintensiveren Investitionsstrategien zum Zuge kommen werden“. Dazu zählen auch steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, Reits genannt. Das Reit-Gesetz verlangt eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent. „Das bringt auf der Fremdfinanzierungsseite Vorteile“, sagt Kai Malte Klose, Immobilienaktienanalyst bei Bankhaus Sal. Oppenheim.

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