Branche durch Machenschaften in der Krise
Transparentere Immobilienfonds durch Ratings

Der Fall der offenen Immobilienfonds von Deka Immobilien Investment zeigt: Die Branche muss durch unabhängige Ratings transparenter werden. Zum Nutzen der Anleger.

Auf dem Bau herrschen raue Sitten, man gibt sich hemdsärmelig. In dieser Welt, scheint es, haben Frauen nichts verloren. Wenn der Bau dann fertig ist und das Haus verkauft oder vermietet werden soll, wird die Kleidung feiner, die Stimme gedämpfter. In dieser Welt, der Welt von Maklern, Bankern, Analysten und Managern von Immobilienfonds, sind die Männer nicht mehr unter sich. Und genau das wird nun für viele von ihnen zum Problem. Denn vor allem zwei Frauen sind es, die die Männerwirtschaft der offenen Immobilienfonds durcheinander gewirbelt haben: Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Rating-Agentur Scope, und Barbara Knoflach, Chefin von SEB ImmoInvest.

Knoflach, in der Fondsbranche nicht unumstritten, wurde von Euro wegen ihrer überdurchschnittlichen Fondsergebnisse als "Königin von Saba" bezeichnet (Heft 3/04). Jetzt lässt sie schon mal durchblicken, dies könnte in Verbindung mit den Meinungsverschiedenheiten im Immobilienausschuss des Branchenverbandes BVI den Ausschlag für Sticheleien ihrer Wettbewerber gegeben haben. Aus Sticheleien wurden Stiche, Knoflach schmiss den BVI-Posten hin.

Transparenz nicht erwünscht

An weit empfindlicherer Front lästig wurde Alexandra Merz. Die Scope-Geschäftsführerin hat sich auf die Fahnen geschrieben, mehr Transparenz in die Branche zu bringen. Doch genau dagegen wehren sich viele Immobilienfonds-Geschäftsführer mit Händen und Füßen (siehe "Weiche Bestnoten ..."). Einzig CGI und DB Real Estate hätten zur Bewertung "komplette Datensätze geliefert", sagt Merz."Manche haben gar nicht mit uns gesprochen."Die Spekulation der Platzhirsche, ohne interne Daten könne Scope kein Rating veröffentlichen, durchkreuzte Merz, indem sie sich auf öffentlich zugängliche Daten stützte - und gleich für sieben Fonds Verkaufsempfehlungen abgab.

Schwere Vertrauenskrise

Mit auf Merz' Liste: Deka-ImmobilienFonds und Deka-ImmobilienGlobal. Die Herren der Branche versuchen, die Überbringerin der schlechten Nachricht als Nestbeschmutzerin abzuwatschen. So sagt BVI-Geschäftsführer Rüdiger Päsler, es sei "nicht angemessen, dass Scope aufgrund der zur Verfügung stehenden Daten Kauf- oder Verkaufsempfehlungen ausspricht". Aber er kündigt, auch aufgrund des Wirbels um Scope, an: "Wir werden verstärkt in die Öffentlichkeit gehen." Reichlich spät. Denn nicht nur Fonds von Deka sind angeschlagen; die ganze Branche der offenen Immobilienfonds steckt in ihrer bislang schwersten Krise überhaupt. Sinkende Renditen, hohe Mittelabflüsse, Gerüchte über Bewertungsrisiken und der sich gerade entfaltende Immobilien-Bestechungsskandal in Frankfurt treffen eine Fondsgattung, die ihre Attraktivität bei den Anlegern vor allem der hohen Sicherheit der investierten Gelder verdankte.

Von Tag zu Tag wird deutlicher, wie sehr sich der eine oder andere Platzhirsch der Branche auf Kosten der Anleger die eigenen Taschen gefüllt hat. Ob die Fonds das gerade vernichtete Vertrauen wieder neu aufbauen können, ist derzeit zumindest fraglich. Zahl ich dir was, zahlst du mir was - dieses Prinzip funktioniert in der Immobilienbranche seit langem. Bestechungsgelder in Millionenhöhe sollen beispielsweise in bar über Jahre zwischen Führungskräften offener Immobilienfonds und Banken, Maklern, Projektentwicklern, Architekten und Notaren geflossen sein. Der Frankfurter Oberstaatsanwalt Wolfgang Schaupensteiner spricht publikumswirksam von einem "Netzwerk von Korruption". Insgesamt vermutet er einen Kreis von weit mehr als 50 Personen. Beisammen hat er sie indes noch nicht. Zur Pflege von Freundschaften sollen Schmiergelder, oft in Höhe einer Jahresmiete je gekauftes Objekt, an Geschäftsführer des Objekts geflossen sein.

Anleger blechen für Freundschaftsdienste

Gängige Praxis: "Der Makler einer großen Maklergesellschaft bot dem Fondsverwalter einen erheblichen Teil der Maklercourtage, beispielsweise bei fünf Prozent eine Prämie von zwei Prozent, dafür an, dass er das Objekt des Maklers für den Fonds kaufte."Es verging keine Woche, in der ich nicht solche Angebote bekam", berichtet ein Fondsmanager. Die Kosten solcher Freundschaftsdienste wurden dann den Fondsanlegern aufgebürdet: durch Aufschläge auf die Gebühren und durch zu hohe Kaufpreise für die Objekte - es ist in der Branche die Rede davon, dass für die Immobilien bis zu etwa 30 Prozent mehr bezahlt wurde, als es die jeweilige Marktlage erfordert hätte, sodass die Renditen zurückgingen.

Deka-Fonds in der Krise

Kein Wunder, dass bei dieser Nachrichtenlage die alte PR-Taktik der Fondsgesellschaften nicht mehr funktioniert. Sie bestand oft aus dem Schönreden der Immobilien und Abwiegeln kritischer Fragen."Eine sichere langfristige Kapitalanlage mit kontinuierlicher positiver Rendite" seien die Fonds, "Anleger sollten sich von Kritikern nicht verunsichern lassen", meinte Willi Alda, Chef von Deka Immobilien Investment, noch Anfang Oktober. Zu diesem Zeitpunkt saß Michael A. Koch, Ex-Geschäftsführer dieses Fonds, bereits seit zwei Wochen in Untersuchungshaft.

Der Vorwurf: die Annahme von Schmiergeldern in mindestens sechsstelliger Höhe zu Lasten des Fondsvermögens. Dieses reduzierte sich drastisch besonders im zweiten und dritten Quartal 2004. Deka meldete offiziell 457 Millionen Euro Mittelrückfluss im September. Und was fiel Dietrich Hoppenstedt dazu ein, Sparkassenpräsident und Verwaltungsratsvorsitzender der DekaBank, Mutter von Aldas Fondsgesellschaft? "Kein Grund zur Panik. Der Deka-ImmobilienFonds bleibt ein strukturell gutes Produkt mit Zukunft." Da hatte der Mann offenbar schon jeglichen Realitätssinn verloren. Denn es gab bereits Pläne, den auf deutsche Immobilien konzentrierten Fonds europaweit auszurichten und später mit seinem Bruder Deka-ImmobilienEuropa zusammenzulegen. Diese und andere Pläne sind noch keineswegs vom Tisch.

Mitgegangen, mitgefangen, mitgehangen. Um den existenzbedrohenden Mittelabfluss vor allem aus dem Deka-ImmobilienFonds zu stoppen, muss die Mutter DekaBank die Sicherstellung der Liquidität garantieren. Hoppenstedt: "Die DekaBank kann unbegrenzt weitere Anteilscheine des Fonds in den eigenen Bestand übernehmen." Die Schließung des Fonds oder zeitweilige Aussetzung der Anteilrücknahme kämen nicht in Betracht.

Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds

Nicht nur die DekaBank dürfte bereit sein, im Fall der Fälle das Opfer zu bringen, Fondsanteile in den Eigenbestand einzubuchen, um das Vertrauen in offene Immobilienfonds zu retten. In dieser Krise offenbart sich nämlich erstmals der Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds: Sie sind besonders anfällig gegen größeren Geldabzug durch Anleger."Ein nicht einfach zu verstehendes Produkt, das illiquides Grundvermögen in täglich fälliges Geld verwandelt", meint Stefan Seip, Hauptgeschäftsführer des Fondsverbandes BVI.

Das bedeutet im Extrem: Beim Run der Anleger auf einen Fonds, wie derzeit bei Deka, kann dessen Management nicht mehr genug täglich fälliges Geld beschaffen. Und weil kein Fonds es sich leisten kann, das Vertrauen der Anleger zu verlieren, setzen die Gesellschaften alles daran, um mit ihren offenen Immobilienfonds in jedem Fall eine positive Rendite zu wirtschaften. Aus diesem Grund werden nicht nur Fondsanteile, sondern auch problematische Immobilien selbst immer wieder mal still und heimlich auf einen konzerneigenen Parkplatz geschoben. Beispiel Dresdner Bank: Hier drückte den Anlegern des Grundwert-Fonds der Fondsgesellschaft DEGI die Bremer Skandal-Immobilie Space Park aufs Gemüt - ein Objekt des Wiesbadener Projektentwicklers Jürg Köllmann. Aber inzwischen hat die DEGI aufgeräumt: Die Neubauruine Space Park ging an die Dresdner-Bank-Tochter GVP, und Ende 2003 bekam die Immobilienfondsgesellschaft mit Bärbel Schomberg eine kompetente Chefin.

Auch die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate, deren ehemaliger Geschäftsführer Hans-Günter Seckerdieck seit Juni in Untersuchungshaft sitzt, hat der Sparte offene Fonds ein Immobilienpaket abgenommen, indem sie es an einen geschlossenen Schwesterfonds aus dem eigenen Haus weiterreichte. Seitdem schießen die Spekulationen ins Kraut, wer hier wen übervorteilt haben könnte. Im Zweifel sind die Grundbesitz-Anleger die Gewinner.

Widerstände gegen Ratings

Weiche Bestnoten und harte Betonköpfe erschweren Anlegern den Durchblick.

Die Bewertung offener Immobilienfonds durch externe Rating-Agenturen verzögert sich auf wundersame Weise immer wieder. Mal darf die eine, mal die andere Agentur ran. Manche Ratings erinnern an die Quizsendung "Rate mal mit Rosenthal", das Herumeiern geht weiter. Eine Chronik - nicht nur zum Schmunzeln, denn Leidtragende sind auch viele Kleinanleger.

1959 - Als erster offener Immobilienfonds erblickt der iii-Fonds Nr. 1 das Licht der Welt. Er wird im Lauf der Jahre zum Underperformer der Branche. So erübrigt sich jegliches Rating.

2004 - Seine Fondsgesellschaft bläst ihm das Licht aus und beschließt die Zusammenlegung mit dem fast ebenso erfolglosen iii-Fonds Nr. 2 per Ende Januar 2005. Die Rating-Agentur Scope rät, beide Fonds zu verkaufen.

1987 - Die offenen Immobilienfonds beginnen mit ihrer Gemeinschaftswerbung: "Ein Stück Bürohaus für 100 Mark". Sie versprechen den Sparern "ruhige Nächte". Die verschworene Gemeinschaft lehnt Ratings kategorisch ab.

2004 - Wer hätte das gedacht: Der Werbeslogan mutiert im Euro-Zeitalter zu "Ein Stück Bürohaus für 50 Euro" - ein Sieg der traditionellen Betonköpfe im Investmentverband BVI, denen zu viel Publizität und Differenzierung mittels Rating gegen den Strich geht. Barbara Knoflach, Chefin der Immobilienfondsfirma SEB, rennt gegen die Betonwand und gibt den Vorsitz im Immobilienausschuss des Fondsverbandes BVI ab.

Herbst 2001 - Die Fonds bitten die führenden Agenturen in Deutschland um ein Rating, der "Beauty Contest" beginnt. Ein halbes Jahr später entscheiden sich alle Fonds für das Rating durch die Agentur Moody's, die noch im selben Jahr erste Ergebnisse veröffentlicht. Deka ImmobilienFonds und Deka ImmobilienEuropa erhalten für ihr Management die Bestnote "Aaa". Die Begründung sollte man sich angesichts der später zu Tage tretenden Deka-Probleme (hoher Mittelabfluss, unredliche Werbung, Bestechungsverdacht) auf der Zunge zergehen lassen: "Fondsmanager führen ihre Fonds in außergewöhnlicher Art und Weise. Dieses Rating steht für ein sehr solides Management und Kontrollwesen."

November 2003 - Moody's stellt das für Ratings offener Immobilienfonds zuständige Team von Alexandra Merz frei; die wahren Gründe bleiben im Dunkeln. Kurz darauf lässt der BVI verlauten: "Eine weitere Zusammenarbeit mit Moody's ist nur dann opportun, wenn Moody's ein qualifiziertes Analystenteam einsetzen kann." Im März 2004 kommen Moody's und die konkurrierende Agentur Fitch in die engere Wahl; die Mitbewerber Standard & Poor s, FERI Trust und Scope scheiden aus. Ein halbes Jahr später rät Alexandra Merz, inzwischen Geschäftsführerin bei Scope, auf Basis von Daten des Kooperationspartners BulwienGesa unter anderem zum Verkauf des Deka- ImmobilienFonds. Dessen Mittelabflüsse sind nicht nur deshalb, sondern auch wegen der fristlosen Kündigung des Deka-Geschäftsführers Michael A. Koch aufgrund von "Unregelmäßigkeiten" bedrohlich.

September 2004 - Moody's zieht frühere Ratings offener Immobilienfonds offiziell zurück.

Oktober 2004 - Das hindert die Fondsgesellschaft Deka nicht, einen Monat später - auf der Münchner Immobilienmesse Expo Real - mit dem angestaubten Moody's-Rating zu werben.

Juli 2003 - Der BVI berichtet dem Bundesfinanzministerium über die Erfahrungen der von ihm vertretenen Fondsgesellschaften: "Aufgrund der vom Markt oft gewünschten Ratings von zwei Agenturen für einen Aussteller wirkt das Oligopol dieser beiden Anbieter (Moody's und Standard & Poor's) effektiv wie ein Monopol. Fitch ist nicht in der Lage, diese Dominanz aufzubrechen. Bestehende deutsche (Mittelstands-) Rating-Agenturen werden von unseren Mitgliedern mangels Abdeckung und nicht nachgewiesener Rating- und Researchqualität bei der Anlageentscheidung nicht berücksichtigt."

August 2004 - Der BVI wählt für das Rating offener Immobilienfonds die Agentur Fitch aus. Begründung: "Da diese das überzeugendste Konzept vorlegte. Nachträglich qualifizierte sich auch RCP & Partners, insbesondere aufgrund der Zusammenarbeit mit der DID Deutsche Immobilien Datenbank." Der Gesinnungswandel in puncto Fitch ist ebenso erklärungsbedürftig wie die Abkehr von der noch im März 2004 in der engeren Wahl befindlichen Konkurrentin Moody's und die Hinwendung zum Mittelständler RCP, der im Juli 2003 die nötige "Rating- und Researchqualität" offenbar noch vermissen ließ. Pikant: Im DID-Beirat regieren die Traditionalisten (Vorsitz: Willi Alda von Deka, Ehrenvorsitz: Klaus Hohmann, Ex-Chef der Dresdner-Bank-Tochter DEGI).

April 1998 - Gründung der DID Deutsche Immobilien Datenbank. 1999 folgen erste DID-Studien zum Investitionsverhalten der offenen Immobilienfonds.

Oktober 2004 - Zur Expo Real will das Duo RCP & Partners/DID seine Methodik präsentieren. DID-Chef Matthias Thomas schlägt sich zwar wacker, kann aber von keinem Vertragsabschluss mit einem Fonds berichten; RCP glänzt durch Abwesenheit. Derweil wirbt Deka mit einem RCP-Rating - für Wertpapierfonds.

Quelle: Euro Nr. 11 vom 01.11.2004

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