Büroflächen
Vermieter machen Werbegeschenke

Eigentümer von Büroflächen fürchten derzeit nichts mehr, als keine Mieter zu finden. Deshalb locken sie diese mit Zuschüssen und Sachleistungen. Wo am heftigsten gefeilt wird - und wie Unternehmen profitieren können.
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DÜSSELDORF. Wenn es im Einzelhandel nicht läuft, wird eine Rabattschlacht angezettelt. Das Pendant zu den Rabatten heißt auf dem Bürovermietungsmarkt "Incentive". Gemeint sind damit all jene Anreize, die einen Mieter animieren sollen, Verträge mit möglichst hohen Nominalmieten zu unterschreiben.

Jetzt, wo das Flächenangebot die Nachfrage übersteigt, wird wieder heftiger über Incentives gefeilscht. "In der letzten Krise, nach dem Platzen der Dotcom-Blase haben wir große Incentiveschlachten gesehen. Heute ist die Krise deutlich tiefer, es hätte also eigentlich ähnlich kommen müssen wie vor fünf, sechs Jahren. Doch das ist nicht geschehen", sagt Daniel J. Gedack, Geschäftsführer der deutschen Tochter des britischen Immobiliendienstleisters Savills. Das verblüfft.

Im Boom wurden Mieten mit Incentives hochgetrieben

Dass sich die Vermieter heute mit ihren Incentives nicht so stark überbieten wie damals, hat einen einfachen Grund: Viele knauserten auch in der zwischenzeitlichen Boomphase nicht mit Zugaben. Hauptsache, die Nominalmiete stieg. "In den Boomjahren 2007 und 2008 wurden Incentives nicht selten dazu missbraucht, die Miete optisch zu verschönern", plaudert Klaus Franken, Deutschland-Chef des schwedischen Immobiliendienstleisters Catella Property GmbH, aus dem Nähkästchen.

Der Grund ist simpel: War ein Investor bereit, für ein gut gelegenes und vollvermietetes Objekt mit 20 000 Quadratmetern (qm) Mietfläche das 18-fache der Nettojahresmiete zu zahlen, dann brachten 22 statt 20 Euro/qm Monatsmiete einen um gut 8,6 Mio. auf rund 95 Mio. Euro steigenden Verkaufspreis. Abweichungen von zehn Prozent zur Marktmiete lägen im Rahmen der Toleranz, weiß Michael Frieling, Geschäftsführer der Treureal Consulting, die Vermieter in Vertragsverhandlungen begleitet. Kein Wunder also, dass mietfreie Zeiten von zwölf bis 18 Monaten damals keine Seltenheit waren, sagt Franken, der bei einigen Großtransaktionen dabei war.

Sechs mietfreie Monate sind eine Selbstverständlichkeit

"Sechs Freimonate hat heute ohnehin jeder Makler schon auf dem Zettel", sagt Frieling. Das entspricht bei einem Fünfjahresvertrag einem Rabatt von zehn Prozent. Doch es geht um mehr. "Die Incentives sind höher geworden", sagt Stefan Wolter, Geschäftsführer von Johnson Controls IFM Industrie in Deutschland. Die Gesellschaft betreut international tätige Unternehmen bei der Standortsuche und Auswahl ihrer Immobilien. Doch heute geht es nicht mehr nur um den befristeten Mietnachlass. Beliebt sind auch Pakete, in denen Rabatte anderer Art geschnürt werden: Zuschüsse zum Umzug etwa, kostenfreier Ausbau der Räume oder eine neue IT-Verkabelung (siehe "Rabatte").

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