Büroimmobilien in der City begehrt
Trotz Leerstands steigen die Mieten

Auf den ersten Blick widersprechen sich die aktuellen Immobiliendaten der großen deutschen Bürometropolen: Viele Räume stehen leer, aber die Mieten legen zu. Beim genaueren Hinsehen erkennen Marktexperten aber einen neuen Trend, der den Widerspruch auflöst – und der einige Immobilienbesitzer in große Schwierigkeiten bringt.

HB DÜSSELDORF. „Der Leerstand wird bleiben, aber er wird sich qualitativ verändern. Neubauflächen werden sich füllen. Der Eine oder Andere wird aber auch an den Abriss nicht mehr befriedigender Flächen denken müssen“, prognostiziert Hartmut Bulwien, Gründer und Aufsichtsratschef des Instituts für Immobilienanalysen Bulwien Gesa, in seiner Büromarktstudie zur Region Stuttgart. Auch Pietr Bienkowski, Geschäftsführer von Immobilienberater Atisreal glaubt, dass „die Ausdifferenzierung zwischen marktgängigen und nicht mehr marktgängigen Flächen weiter voranschreitet.“ Die Leerstandsquote hält er deshalb für immer weniger geeignet, das Marktgeschehen adäquat abzubilden.

Die aktuell veröffentlichten Halbjahresberichte zur Situation in den fünf großen deutschen Bürometropolen geben ihm recht. Denn auch in den klassischen Bürometropolen bilden hohe Leerstandsquoten einerseits, gestiegene Vermietungsleistungen und anziehende Mieten andererseits einen – scheinbaren – Widerspruch. Beispiel Frankfurt: Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) etwa rechnet an Deutschlands größtem Büroflächenstandort mit einer deutlichen Verknappung des Angebots in Spitzenlagen für Topobjekte. Wettbewerber Aengevelt Immobilien verzeichnet die City als Umsatzschwerpunkt und beobachtet bei geringerer Investitionstätigkeit eine hohe Vorvermietungsquote. Selbst die in der Bankenstadt schon hohen Durchschnittsmieten steigen moderat, so der Frankfurter Partner des Maklernetzwerkes Colliers International, Schön & Lopez Schmitt. Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL) schließlich beobachtet eine wachsende Nachfrage aus dem Ausland nach Hochhäusern in „Mainhattan“.

In der Bundeshauptstadt, dem zweitgrößten deutschen Immobilienstandort, stagnierte dagegen im ersten Halbjahr die Nachfrage bei dennoch leicht steigendem Mietniveau. Aengevelt hofft auf großflächige Abschlüsse im zweiten Halbjahr und verzeichnet bisher Umsatzzuwächse im Cityrandbereich. Auch JLL beobachtet größere Anmietungen in den innerstädtischen 1-B-Lagen und hält dank der größer gewordenen Nachfrage nach teuren Standorten steigende Mieten für gerechtfertigt.

Ebenfalls in der Münchener City werden die Spitzenmieten anziehen, glaubt JLL. Für gute Zahlen sorgten im ersten Halbjahr wenige Großanmietungen. Trotz eines großen Flächenangebotes in Stadt und Umland hält die spekulative Bautätigkeit an. In der Innenstadt könnte die Rechnung aufgehen: Potenzielle Nutzer auf der Suche nach hochwertigen Neubauflächen werden nur schwer fündig und weichen auf Projektentwicklungen aus.
Eine große Zahl spekulativer Fertigstellungen in den kommenden zwölf Monaten bei niedriger Leerstandsquote und steigenden Spitzenmieten kennzeichnen nach Ansicht von CBRE auch den Hamburger Markt – Zeichen der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Hansestadt. Nachfrage-Spitzenreiter ist auch hier die Innenstadt.

Einen deutlichen Anstieg der Vermietungen von rund 40 Prozent verzeichnen die Düsseldorfer Makler. Die Leerstandsquote sank. Von den für die nächsten zwölf Monate vorgesehenen Fertigstellungen von 90 000 Quadratmetern sind nach Angaben des Düsseldorfer Colliers-Partners Trombello Kölbel bereits 87 Prozent vorvermietet. Nach Analysen von Aengevelt steigen sowohl Spitzen- wie auch Durchschnittsmieten leicht an. „Der Aufschwung der Büromärkte wird auch in der zweiten Jahreshälfte anhalten“, sagt Atisreal-Mann Bienkowski.

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