Büroimmobilienmarkt fest in eidgenössischer Hand
Top-Objekte in der Schweiz gesucht

Niedrige Leerstandsraten, solide Mieterträge - eigentlich wäre der Schweizer Büroimmobilienmarkt das Shangri-La für jeden internationalen Investor. Gäbe es nicht ein kleines Problem: Fast alle guten Objekte sind fest in der Hand eidgenössischer Pensionskassen, Versicherungen und Fonds.

HB DÜSSELDORF. "Renditestarke Immobilien sind kaum am Markt zu finden", weiß Claus Thomas, als Geschäftsführer bei Lasalle Investment Management zuständig für die Kundenberatung im deutschsprachigen Raum. Mit einer Immobilienquote von stattlichen 16 Prozent sind Schweizer Assekuranzen und Altersvorsorgeeinrichtungen in deutlich höherem Umfang in Betongold investiert, als ihre internationalen Mitbewerber. "Weltweit beträgt die Quote nur etwa zehn Prozent", sagt Thomas. Doch die Eidgenossen wollen auch in Zukunft auf den gesicherten Cash Flow aus Mieterträgen nicht verzichten - und planen zur Diversifizierung ihrer Portfolios umfangreiche Zukäufe innerhalb und außerhalb der Grenzen Europas. Bestände im Inland werden sie deshalb jedoch nicht veräußern, meint Thomas. "Sie haben genug Kapital in der Hand."

Dennoch haben internationale Immobiliendienstleister in jüngster Zeit Vermittlungsaufträge für einige Objekte in Zürich erhalten. Allerdings handelt es sich dabei um Problembauten. "Der bestimmende Trend am Züricher Immobilienmarkt ist derzeit die Officeoptimierung", erläutert Jean Golinelli, Managing Director bei CB Richard Ellis (CBRE) Switzerland. In den vergangenen Jahren haben eidgenössische Investoren in der Peripherie der größten Stadt der Alpenrepublik moderne Bürogebäude errichtet. "Banken und Finanzdienstleister bündeln nun in diesen Neubauten mit ihrer hochwertigen IT-Ausstattung Backoffice-Aktivitäten, für die bisher Bürogebäude im Zentrum der Stadt genutzt wurden", sagt Golinelli. Das hat die Leerstandsrate in der Wirtschaftsmetropole auf die für Schweizer Verhältnisse atemberaubend hohe Quote von 6,2 Prozent getrieben. Zum Vergleich verweist Golinelli auf Genf: "Dort sind derzeit nicht einmal zwei Prozent aller Büroflächen unvermietet." Ein Teil der nun nicht mehr benötigten Gebäuden im Züricher Zentrum wird nun von ihren Eigentümern auch Investoren aus dem Ausland angeboten.

Einfach dürfte es jedoch nicht sein, die Objekte zu vermarkten, meint Lasalle-Chef Thomas. "Sie eignen sich nur für Investoren, die über Expertise in der Restrukturierung und Sanierung verfügen." Erschwerend kommt hinzu, dass sich auch Schweizer Unternehmen zunehmend in das Geschäft mit der Revitalisierung älterer Gebäude einsteigen. Obwohl einzelne Gebäude im Stadtzentrum bereits Leerstandsquoten von 80 Prozent aufweisen, gibt es heftige Bieterwettbewerbe, die zu deutlichen Preisanstiegen geführt haben.

Nach Berechnungen von Colliers International betragen selbst bei älteren Bürobauten der Kategorie C die Nettoanfangsrenditen nur noch 5,9 Prozent. Wird der nötige Investitionsaufwand hinzugerechnet, ergeben sich Nettoanfangserträge von teilweise weniger als fünf Prozent. "Die Preise sind im europäischen Vergleich durchaus anspruchsvoll", sagt Lasalle-Chef Thomas. Dennoch richten angelsächsische Opportunity Funds inzwischen ihr Augenmerk auf den Alpenmarkt. Denn der Leitzins von 1,75 Prozent lässt kreditfinanzierte Investments besonders attraktiv erscheinen. Solange die Mieterträge die Kosten für Zins und Tilgung deutlich übersteigen, lassen sich Eigenkapitalrenditen von mehr als 22 Prozent erzielen.

Allerdings ist auch der Alpenmarkt langfristig nicht vollständig vor den Problemen gefeit, mit denen Investoren in anderen Ländern zu kämpfen haben. Auch eidgenössische Unternehmen müssten sparen, um im internationalen Wettbewerb bestehen zu können, weiß Roger Beier, Chairman bei Colliers International in der Schweiz. "Es gibt einen eindeutigen Trend hin zu Großraumbüros, um den Flächenkonsum pro Beschäftigtem zu senken und damit Kosten zu reduzieren." Selbst wenn das Wirtschaftswachstum künftig stärker als um die für dieses Jahr prognostizierten 1,5 Prozent zulegen würde, sei nicht mit einem deutlichen Anstieg der Flächennachfrage zu rechnen.

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