Bundesgerichtshof kassiert gängige Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Hausverkäufer können sich billiger von Hypotheken trennen

Viele Privatleute und Gewerbetreibende, die ihren Immobilienkredit auf Grund eines Hausverkaufs gekündigt haben, können von ihrer Bank einen Teil der Vorfälligkeitsentschädigung zurückverlangen

DÜSSELDORF. Der Bundesgerichtshof (BGH) verwarf die vorherrschende Berechnungsgrundlage, mit der die Banken die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln.Bei vorzeitiger Kündigung einer Hypothek stellen die Institute Kreditnehmern den entgangenen Zinsgewinn in Rechnung. Als Basis dient der Pfandbriefindex (Pex).

Der BGH urteilte aber, der Pex führe zu überhöhten Entschädigungsforderungen. Denn die Banken könnten das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen rentabler anlegen und so den entgangenen Zinsgewinn, sprich die Vorfälligkeitsentschädigung, vermindern. Der BGH „befürwortet“, schreibt aber nicht vor, die Berechnung auf Basis der Kapitalmarktstatistik der Bundesbank vorzunehmen (Az.: XI ZR 285/03 v. 30. November 2004).

Verbraucherschützer erwarten, dass nach Neuberechnungen auf Basis der Bundesbankstatistik (s. unten) den Betroffenen erhebliche Rückzahlungen winken. „Der Verweis auf die Bundesbank-Renditen bedeutet, dass 99 Prozent aller in Deutschland berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen nicht korrekt berechnet worden sind“, sagt Arno Gottschalk, Baufinanzierungsspezialist bei der Verbraucherzentrale Bremen. Kollege Yalcin Sahin schränkt allerdings ein: „Das Urteil betrifft nur Immobilienverkäufer – und zwar private wie gewerbliche, weil nur sie einen gesetzlichen Anspruch haben, aus einem Darlehensvertrag entlassen zu werden.“

Das auf die Immobilienmarktforschung spezialisierte Institut Gewos erwartet allein für 2004 den Verkauf von rund 500 000 Gebäuden im Wert von 100 Mrd. Euro. Wer also umschuldet, um die aktuell niedrigen Zinsen zu nutzen, oder eine Erbschaft zur vorzeitigen Tilgung nutzen will, muss die von den Banken häufig prohibitiv hoch angesetzten Entschädigung zahlen oder auf Umschuldung oder Tilgung verzichten.

Banken haben das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, wenn ein Darlehensvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung gekündigt wird. Sie begründen dies mit Renditeeinbußen wegen der notwendigen Wiederanlage des vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrages. Das Renditeniveau auf dem Pfandbriefmarkt ist seit Anfang der 1990er-Jahre, von leichten Schwankungen abgesehen, kräftig gefallen. Wurden damals für kurze Restlaufzeiten bis zu vier Jahren noch Renditen von mehr als neun Prozent erzielt, so pendeln sie seit Anfang 2003 um die drei Prozent.

Die Verbraucherzentrale Bremen bietet auf ihrer Internetseite (www. verbraucherzentrale-bremen.de) einen Musterbrief, mit dem Darlehensnehmer ihre Bank zur Neuberechnung der Entschädigung auffordern können. Die Aufforderung zur Neuberechnung sollte sicherheitshalber per Einschreiben mit Rückantwort gesendet werden.

Wer Rückforderungen an seine Bank richtet, sollte die Verjährungslaufzeiten beachten. Bevor die Schuldrechtsreform am 1. Januar 2002 in Kraft trat, verjährten solche Forderungen nach 30 Jahren. Seitdem ist die Verjährung auf drei Jahre „nach Kenntnis“ und zehn Jahre nach Entstehen begrenzt. Betroffene sollten davon ausgehen, dass sie ab der Urteilsverkündung Kenntnis von ihren Ansprüchen haben. Allerdings gibt es eine Überleitungsvorschrift, die besagt, dass die Zehnjahresfrist ab dem 1. Januar 2002 läuft. „Ansprüche etwa aus dem Jahr 1994 verjähren damit spätestens am 31. Dezember 2012“, sagt der auf Immobilienrecht spezialisierte Heidelberger Anwalt Mathias Nittel.

Der Verband Deutscher Hypothekenbanken (VDH) will in der nächsten Woche über die Folgen des Urteils beraten. Die Berechnung auf Basis der Bundesbankstatistik sei nicht zwingend, heißt es beim VDH, der die eigene Pfandbriefkurve ins Gespräch bringt. Eine Empfehlung für eine bestimmte Berechnungsmethode werde es voraussichtlich nicht geben, sagte ein Sprecher. Die Mitgliedsunternehmen wären an eine solche Empfehlung auch nicht gebunden. Der VDH verweist darauf, dass die Bundesbankstatistik nur börsengehandelte Umsätze erfasse und damit auch nur einen Teil des Marktes und des Renditespektrums, weil viele Transaktionen zwischen Käufer und Verkäufer direkt abgewickelt würden.

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