Colonia Real Estate
Vom opportunistischen Händler zum Dienstleister

"Bis Anfang 2006 war Colonia Real Estate ein opportunistischer Wohnimmobilienhändler", sagt Stephan Rind, Vorstandsvorsitzender der seit März 2006 im SDax notierten Colonia Real Estate (CRE). Mit der Übernahme der Mehrheit am Immobilien-Vermögensverwalters Resolution GmbH im Februar 2006 leitete der einstige Private-Equity-Experte den Wandel des Unternehmens zum Immobilien-Dienstleister und Bestandshalter ein.

HB DÜSSELDORF. Rind hat sich hohe Ziele gesteckt: Der Servicebereich, zu dem außer dem Asset Management auch das Fondsmanagement gehört, soll in zwei bis drei Jahren etwa die Hälfte des Umsatzes erbringen. Dabei bezieht Rind nur die Jahresnettokaltmiete – sie beträgt auf Basis des aktuellen Bestands 55 Mill. Euro – in den Umsatz ein, nicht aber Verkaufserlöse. Gegenwärtig befinden sich Immobilien im Wert von rund 2,3 Mrd. Euro „under management“, bis 2008 soll das für Dritte verwaltete, immobile Vermögen auf vier Mrd. Euro angewachsen sein. Zum Aufbau seines zweiten Service-Standbeins, des Fondsgeschäfts, sicherte sich CRE die Dienste des ehemaligen DB Real Estate-Geschäftsführers Mario Liebermann samt eines Teams von Konzeptionären für geschlossene Immobilienfonds der Deutschen-Bank-Tochter. Nachdem das Team bereits Produkte für institutionelle Investoren, darunter einen Pflegeheim-Fonds, aufgelegt habe, sei nun ein Publikumsfonds in Vorbereitung.

Und damit nicht genug. Zum Mehrspartenkonzept gehört auch die Investition in Gewerbeobjekte. Auf diesem Feld indes agiert CRE niemals ohne Partner: Zwischen zehn und maximal 40 Prozent rangiert die Quote, mit der sich das SDax-Unternehmen an Objektgesellschaften beteiligt. Im vergangenen November etwa erwarb man gemeinsam mit dem UBS Euro Value Added Real Estate Fund und der Redos Real Estate das „Dischhaus“ in Köln, ein rund 12 000 Quadratmeter (qm) großes Büro- und Geschäftshaus in der Innenstadt. Das Asset Management hat – wie bei allen Co-Investments – CRE-Tochter Resolution übernommen. Zurzeit stehen weitere Gewerbe-Investments im Volumen von rund 4,5 Mrd. Euro auf der Prüfliste. Darunter auch das „Charlotte“-Paket, in dem Eigentümer Allianz Immobilien rund 200 bundesweit verstreute, fremd vermietete Immobilien zusammen gefasst hat. Der Wert des Portfolios wird in Branchenkreisen auf rund zwei Mrd. Euro taxiert.

Im kommenden Herbst soll der Verkauf unter Dach und Fach sein, heißt es bei der Allianz. Investitionen in Wohnimmobilien schultert CRE nach wie vor allein: Aktuell befinden sich rund 20 000 Wohnungen im Bestand. „Als aktiver Portfoliomanager planen wir, jährlich 15 bis 20 Prozent des Wohnungsbestandes zu veräußern“, sagt Rind und sieht das Unternehmen daher nicht als reinen Bestandshalter. Von außen wird der Strategiewechsel deutlicher empfunden, etwa von HSH-Nordbank-Immobilienaktienanalyst Stefan Goronczy. Der Experte verweist darauf, dass die Aktie eines Bestandshalters zwangsläufig wegen seines langsameren Wachstums weniger Raum für Kursphantasie lässt. Das schlage sich in einer niedrigeren Bewertung nieder. Andererseits seien die Kurse von Bestandshaltern weniger volatil. Hintergrund:  Geplatzte Transaktionen können die Wachstumsprognosen eines reinen Händlers zur Makulatur werden lassen – und zu Kurseinbrüchen führen.

Gelassen sieht der CRE-Chef die Tatsache, dass dem Unternehmen wegen seines Wohnungs- und Servicegeschäfts die Gesellschaftsform des steuerbegünstigten Real Estate Investment Trusts (Reit) versagt bleibt. Mit Blick auf die im deutschen Reit-Gesetz festgelegte Eigenkapitalquote von 45 Prozent des unbeweglichen Vermögens steht sein Urteil fest: „Eine normale Immobilien-AG hat mehr Möglichkeiten.“

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