Crowdfunding für Immobilien
Mit kleinem Einsatz auf Renditejagd

Online-Investitionen in Immobilien sind en vogue. Wo gibt es noch eine Rendite von 5,25 Prozent wie beim Berliner Start-up Zinsbaustein? Crowdinvestment ist besonders in der Hauptstadt ein Trend – der Risiken birgt.

Berlin5,25 Prozent Rendite – wo gibt es das heute noch? Zum Beispiel beim Berliner Start-up Zinsbaustein. Auf seiner Website bietet das Unternehmen Anteile an aktuellen Neubauprojekten schon ab einer Summe von 500 Euro an. Damit können auch Kleinanleger am Boom des Immobilienmarktes teilhaben. Das Geschäftsmodell dahinter läuft so: Zinsbaustein sucht sich einen Projektentwickler, der ein neues Gebäude errichten möchte. Da Banken nie 100 Prozent einer Bausumme finanzieren, müssen die Projektentwickler 10 bis 30 Prozent Kapital selbst einbringen.

Das ist dann nur zum Teil echtes Eigenkapital wie kleine Häuslebauer es haben müssen. Sondern die Projektentwickler greifen auch auf Mezzaninekapital zurück. So nennt man Geld, das sie aus anderen Quellen leihen. Gegenüber der Bank aber zählt es wie Eigenkapital.

Seit seiner Gründung im Frühjahr hat Zinsbaustein auf diese Weise schon drei Immobilienprojekte mit Mezzaninekapital versorgt: Eine Wohnanlage in Forchheim, ein Pflegezentrum bei Nürnberg und ein Bürogebäude in Erlangen. Alle waren innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen. „Wir wurden quasi überrannt, das hat uns überrascht“, sagt Steffen Harting, Geschäftsführer von Zinsbaustein.

So verwunderlich ist das eigentlich nicht. Schließlich lechzt alle Welt in der aktuellen Niedrigzinsphase nach guten Anlagemöglichkeiten. Mezzanine-Darlehen sind aber immer nachrangig. Es werden also erst die anderen Gläubiger bedient. Im schlimmsten Fall ist das Geld futsch.

Ein Beispiel: Ein Entwickler leiht sich acht Millionen Euro für einen Bau, sammelt eine Million Euro Mezzanine-Kapital ein und gibt noch eine Million Euro Eigenkapital hinzu. Wenn er dann pleitegeht – die Gründe müssen gar nichts mit dem Bau selbst zu tun haben – werden Baustelle und Grundstück unter Umständen verkauft. Beträgt der Erlös dann nur sechs Millionen Euro, hat die Bank Anspruch auf die eine Million Mezzanine- und die eine Million Eigenkapital.

Um diesen schlimmsten Fall zu vermeiden, hat sich Zinsbaustein mit dem Projektentwickler Sontowski & Partner Group aus Erlangen zusammengetan. Zwar treffen dabei zwei verschiedene Kulturen aufeinander: Dort die bodenständigen Franken, die gern eine kernige Wurstmahlzeit zu sich nehmen, hier das typische Berliner Start-up mit Vegetariern und Veganern, erzählt Harting.

Aber: „Ein Know-how und ein Netzwerk wie Sontowski & Partner hatten wir als Start-up nicht. Es hilft uns sehr bei der Prüfung der Projekte. Die Zusammenarbeit ist für Zinsbaustein auch sehr hilfreich, um an die qualitativ hochwertigen Projekte zu kommen“, sagt Harting, der zuletzt Vice President Marketing beim Lieferdienst Delivery Hero war. Mit im Boot bei Zinsbaustein ist auch das Unternehmen Finleap, das Start-ups unterstützt und das vom Mehrfachgründer Jan Beckers initiiert wurde. Finleap konzentriert sich auf sogenannte Fintechs. Das sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen online anbieten. Die meisten davon sitzen in Berlin, obwohl doch Frankfurt am Main die Bankenzentrale ist.

Begrifflich läuft die Immobilienfinanzierung im Netz oft unter der Überschrift Crowdfunding. Korrekterweise müsste man aber von Crowdinvestment reden, denn hier gibt es Zinsen als Gegenleistung, während das Crowdfunding meist mit kleinen Geschenken oder Privilegien belohnt wird.

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Hauptstadt des Immobiliencrowdfundings: Hamburg

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