Crowdfunding für Immobilien

Mit kleinem Einsatz auf Renditejagd

Online-Investitionen in Immobilien sind en vogue. Wo gibt es noch eine Rendite von 5,25 Prozent wie beim Berliner Start-up Zinsbaustein? Crowdinvestment ist besonders in der Hauptstadt ein Trend – der Risiken birgt.
  • Susanna Ehlerding
Crowdfunding bei Immobilien trendet aktuell, vor allem wegen der hohen Renditen. Quelle: obs
Online investieren

Crowdfunding bei Immobilien trendet aktuell, vor allem wegen der hohen Renditen.

(Foto: obs)

Berlin5,25 Prozent Rendite – wo gibt es das heute noch? Zum Beispiel beim Berliner Start-up Zinsbaustein. Auf seiner Website bietet das Unternehmen Anteile an aktuellen Neubauprojekten schon ab einer Summe von 500 Euro an. Damit können auch Kleinanleger am Boom des Immobilienmarktes teilhaben. Das Geschäftsmodell dahinter läuft so: Zinsbaustein sucht sich einen Projektentwickler, der ein neues Gebäude errichten möchte. Da Banken nie 100 Prozent einer Bausumme finanzieren, müssen die Projektentwickler 10 bis 30 Prozent Kapital selbst einbringen.

Das ist dann nur zum Teil echtes Eigenkapital wie kleine Häuslebauer es haben müssen. Sondern die Projektentwickler greifen auch auf Mezzaninekapital zurück. So nennt man Geld, das sie aus anderen Quellen leihen. Gegenüber der Bank aber zählt es wie Eigenkapital.

Seit seiner Gründung im Frühjahr hat Zinsbaustein auf diese Weise schon drei Immobilienprojekte mit Mezzaninekapital versorgt: Eine Wohnanlage in Forchheim, ein Pflegezentrum bei Nürnberg und ein Bürogebäude in Erlangen. Alle waren innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen. „Wir wurden quasi überrannt, das hat uns überrascht“, sagt Steffen Harting, Geschäftsführer von Zinsbaustein.

Wo die Deutschen wohnen wollen – und wo lieber nicht
So nicht!
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Ein zerstörtes Haus an einem abgelegenen Waldweg in Mirow an der Mecklenburgischen Seenplatte: Das dürfte so ziemlich das letzte Objekt sein, nach dem deutsche Immobilieninteressenten suchen. Laut einer gemeinsamen Studie des Baufinanzierers Interhyp und dem Immobilienportal Immobilienscout24 zieht es die Deutschen in die Städte – und in deren Speckgürtel. Abgesehen von der Lage achten potenzielle Hauskäufer demnach auch auf die ärztliche Versorgung und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Doch was schreckt Interessenten ab? Die fünf „No-Gos“ bei Immobilien.

Platz 5: Fehlende Garage/kein Parkplatz
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Erst einmal drei Kilometer laufen, bis man vom Parkplatz nach Hause gefunden hat? Für 22 Prozent der befragten Immobilieninteressenten kommt das nicht infrage. Eine Immobilie ohne angeschlossenen Stellplatz stellt damit für mehr als jeden Fünften ein absolutes Ausschlusskriterium dar.

Platz 4: Dunkle Räume/wenig Licht
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Was für diese beiden Störche gut genug ist, reicht vielen Hausbesitzern nicht: Immobilien mit schlechter Beleuchtung oder zu dunklen Räumen finden häufig keinen Käufer. Immerhin 25 Prozent der Befragten gaben an, eine Immobilie allein deshalb nicht kaufen zu wollen.

Platz 3: Kein Garten
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Ein Balkon mag schön sein, auf einen Garten wollen die meisten Hauskäufer trotzdem nicht verzichten. 27 Prozent der Immobilieninteressenten gaben an, bei fehlendem Garten von einem Hauskauf Abstand nehmen zu wollen.

Platz 2: Problematische Nachbarschaft
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Der AfD-Politiker Alexander Gauland sagte im Mai, er glaube nicht, dass eine Mehrzahl der Deutschen den Nationalspieler Jérôme Boateng gern in ihrer Nähe wohnen hätte. Viele antworteten darauf empört, neben Gauland wollten sie auch nicht wohnen. Das aktuelle Immobilienbarometer aber zeigt: Die Nachbarschaft ist Immobilienkäufern weniger wichtig geworden. Nur rund 36 Prozent gaben an, bei einer problematischen Nachbarschaft lieber ein anderes Objekt kaufen zu wollen. Im Immobilienbarometer 2010 waren es noch 64 Prozent.

Platz 1: Lärm
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Ärger mit den Nachbarn, keine Garage, zu wenig Licht – alles verschmerzbar, solange eines stimmt: die Lautstärke. Fast die Hälfte der Befragten (47 Prozent) will auf den Kauf einer Immobilie verzichten, wenn sie nahe einer großen Straße oder einer anderen Lärmquelle liegt. Damit verdrängt der Lärm die problematische Nachbarschaft von Platz 1 der absoluten „No-Gos“ für Hauskäufer.

Wo die Deutschen wohnen wollen
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Wie die Umfrage des Baufinanzierers Interhyp und des Immobilienportals Immobilienscout24 ergab, wollen etwa die Hälfte der Deutschen Haus oder Wohnung am liebsten mitten in der Stadt kaufen. Die endgültige Entscheidung hängt aber von einer Reihe anderer Lagekriterien ab. Was Immobilienkäufern am wichtigsten ist.

So verwunderlich ist das eigentlich nicht. Schließlich lechzt alle Welt in der aktuellen Niedrigzinsphase nach guten Anlagemöglichkeiten. Mezzanine-Darlehen sind aber immer nachrangig. Es werden also erst die anderen Gläubiger bedient. Im schlimmsten Fall ist das Geld futsch.

Ein Beispiel: Ein Entwickler leiht sich acht Millionen Euro für einen Bau, sammelt eine Million Euro Mezzanine-Kapital ein und gibt noch eine Million Euro Eigenkapital hinzu. Wenn er dann pleitegeht – die Gründe müssen gar nichts mit dem Bau selbst zu tun haben – werden Baustelle und Grundstück unter Umständen verkauft. Beträgt der Erlös dann nur sechs Millionen Euro, hat die Bank Anspruch auf die eine Million Mezzanine- und die eine Million Eigenkapital.

Um diesen schlimmsten Fall zu vermeiden, hat sich Zinsbaustein mit dem Projektentwickler Sontowski & Partner Group aus Erlangen zusammengetan. Zwar treffen dabei zwei verschiedene Kulturen aufeinander: Dort die bodenständigen Franken, die gern eine kernige Wurstmahlzeit zu sich nehmen, hier das typische Berliner Start-up mit Vegetariern und Veganern, erzählt Harting.

Aber: „Ein Know-how und ein Netzwerk wie Sontowski & Partner hatten wir als Start-up nicht. Es hilft uns sehr bei der Prüfung der Projekte. Die Zusammenarbeit ist für Zinsbaustein auch sehr hilfreich, um an die qualitativ hochwertigen Projekte zu kommen“, sagt Harting, der zuletzt Vice President Marketing beim Lieferdienst Delivery Hero war. Mit im Boot bei Zinsbaustein ist auch das Unternehmen Finleap, das Start-ups unterstützt und das vom Mehrfachgründer Jan Beckers initiiert wurde. Finleap konzentriert sich auf sogenannte Fintechs. Das sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen online anbieten. Die meisten davon sitzen in Berlin, obwohl doch Frankfurt am Main die Bankenzentrale ist.

Begrifflich läuft die Immobilienfinanzierung im Netz oft unter der Überschrift Crowdfunding. Korrekterweise müsste man aber von Crowdinvestment reden, denn hier gibt es Zinsen als Gegenleistung, während das Crowdfunding meist mit kleinen Geschenken oder Privilegien belohnt wird.

Hauptstadt des Immobiliencrowdfundings: Hamburg
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