Denkmalpflege
Wohnen wie die alten Rittersleut'

„Wetten, dass“-Showmaster Thomas Gottschalk hat seinen Altersruhesitz gefunden. Er richtet sich gerade Schloss Marienfels in Remagen am Rhein wohnlich ein. Dagegen wurde Malerfürst Georg Baselitz seines hochherrschaftlichen Wohnsitzes überdrüssig. Er verkaufte jüngst seinen langjährigen Wohnsitz, Schloss Derneburg bei Hildesheim.

HB KÖLN "Die Kaufpreise für beide Objekte gingen in die Millionen: Entertainer Gottschalk, so heißt es, habe etwa 3,5 Mill. Euro für das 1860 erbaute Anwesen mit 18 Zimmern und 800 Quadratmeter (qm) Wohnfläche gezahlt. Malerfürst Georg Baselitz bot seinen historischen Wohnsitz mitsamt 6,5 Hektar Grund und Boden und immerhin 4 000 qm Wohnfläche für 2,6 Mill. Euro zum Kauf an. Wie viel ein US-amerikanischer Käufer am Ende zahlte, soll Privatsache bleiben.

Die prominenten Beispiele täuschen über das zähe Geschäft mit Rittergütern, Schlössern und Gutshöfen. "Mit ein bis zwei Jahren Vermarktungszeit müssen Eigentümer schon rechnen, bis für ein solches Objekt ein Käufer gefunden ist", weiß Immobilienmaklerin Katharina von Buttlar aus eigener Erfahrung. Die Lizenzpartnerin des Hamburger Maklerhauses Engel & Völkers in Sehnde bei Hannover vermittelt Landhäuser, Gutshöfe, aber auch Schlösser. "Historische Anwesen sind in den vergangenen Jahren verstärkt auf den Markt gekommen", sagt sie. Vielen Eigentümern fehle das Geld, um die Objekte zu unterhalten oder zu modernisieren. Steigende Energiepreise machten Schlossherren zusätzlich zu schaffen.

Wer nicht verkaufen will - oder keinen Käufer findet - muss daher nach Alternativen Ausschau halten. So wie Alexander von der Schulenburg: Von einem Konkursverwalter erwarb er 1998 Schloss Angern, vor der Enteignung zur DDR-Zeit seit 500 Jahren im Familienbesitz. Das 1743 errichtete, barocke Wasserschloss zwischen Stendal und Magdeburg stand sechs Jahre lang leer. "Das Wasser lief durch die Dächer, wir mussten grundlegend sanieren", erzählt der Eigentümer. Eine Rieseninvestition in dem Gebäude mit immerhin 2 300 qm Wohnfläche. Die Familie entschied sich deshalb kurzerhand, das Gebäude mit anderen Bewohnern zu teilen: Im Westflügel entstanden vier Wohnungen, eine bewohnt die Familie selbst. Im Ostflügel wurde gerade eine 100-qm-Wohnung fertig gestellt, eine weitere sowie ein Loftbüro sollen folgen. Möglich wurde der Umbau nur, weil die Gebäudeflügel über separate Eingänge und Treppenhäuser erschlossen sind: "Gibt es nur ein zentrales Treppenhaus, ist die Aufteilung in Mietwohnungen praktisch nicht machbar", sagt Maklerin von Buttlar.

Zudem hat bei Sanierung und Umbau die örtliche Denkmalschutzbehörde ein Wörtchen mitzureden: "Die Investition in den Umbau ist deswegen meist teurer als ein Neubau", sagt von Buttlar. Auf Schloss Angern summierten sich die Kosten für den Umbau der Wohnungen auf 1 500 Euro/qm. Bei Warmmieten von vier Euro/qm monatlich eine Investition, die sich bestenfalls langfristig rechnet: "Für uns stehen Renditegesichtspunkte allerdings nicht im Mittelpunkt", räumt von der Schulenburg ein. "Die Mieteinnahmen sollen nur helfen, die laufenden Kosten des Gebäudes zu tragen."

Projektentwickler wie die Prinz von Preussen Grundbesitz AG in Bonn müssen anders kalkulieren - und setzen daher auf Exklusivität: "Wir suchen immer nach ausgefallenen Objekten mit historischem Bezug", erläutert Vorstand Theodor J. Tantzen das Konzept des Unternehmens mit dem klangvollen Namen. Fündig wurde man in Potsdam - und das gleich zwei Mal: Aus den Ställen, in denen das Reiterregiment der preußischen Kavallerie, die Garde-Ulanen, einst seine Pferde versorgte, sind heute 13 Eigentumswohnungen geworden. Alle wurden an "vermögensorientierte Kapitalanleger" veräußert, berichtet Tantzen, zu Preisen um die 2 900 Euro/qm. Die Mieten liegen bei durchschnittlich 7,80 Euro/qm monatlich, für Potsdam das obere Ende der Mietpreisskala.

Mieten von mindestens 7,50 Euro erwartet Vorstand Tantzen für das zweite aktuelle Potsdamer Projekt: Im neoromantischen, schlossähnlichen "Kaiserin-Augusta-Stift", einem nach der Gattin des preußischen Königs und späteren deutschen Kaisers Wilhelm I. benanntes Mädcheninternat in bester Potsdamer Lage, entstehen derzeit 45 Eigentumswohnungen. "Bis auf drei Wohnungen sind alle verkauft", sagt Tantzen, zu Preisen zwischen 2 750 Euro und 2 950 Euro/qm.

Dabei profitieren Erwerber von der gegenüber herkömmlichen Immobilienanlagen deutlich günstigeren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit für denkmalgeschützte Objekte. Das Konzept scheint anzukommen: In einer Woche beginnt der Verkauf des nächsten großen Projektes, diesmal in Köln. Auf dem heute noch gewerblich genutzten, spätbarocken "Rittergut Merheim" sollen in den Gesindehäusern 35 Eigentumswohnungen entstehen, das 450 qm große Herrenhaus wird sogar komplett verkauft.

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