Der Immobilienmarkt in der Mainmetropole bleibt weiter schwierig – Großanmietungen fehlen
Frankfurts Firmen suchen kleine Flächen

Der Leerstand steigt, die Mieten fallen. Das gilt für viele regionale Büroimmobilienmärkte in Deutschland – ganz besonders aber für Frankfurt am Main. Dennoch ist und bleibt Piotr Bienkowski, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Atis Real Müller Optimist.

HB DÜSSELDORF.Im ersten Halbjahr 2004 sei die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge für Büroraum in der Bankenmetropole um 45 Prozent auf 261 gestiegen. „Das ist das drittstärkste Ergebnis seit Anfang der neunziger Jahre“ und für ihn ein Beleg für „die gestiegene Aktivität auf dem Markt.“ Doch wie man es auch dreht und wendet, der Bürovermietungsmarkt im Finanzzentrum am Main liegt am Boden.

Dabei prägt die Situation in Frankfurt des Bild vom Büroimmoblienstandort Deutschland. „Frankfurt ist der wichtigste deutsche Büromarkt und hat für deutsche wie für internationale Investoren enorme Bedeutung“, sagt Rod Jones, Geschäftsführer im Frankfurter Büro der britischen Immobilienberatungsfirma Drivers Jonas. Helge Scheunemann, Chef-Analyst für die inländischen Märkte bei Jones Lang Lasalle (JLL), bestätigt: „Entscheidend für das Gesamtbild ist die Situation in Frankfurt am Main.“ Und die gibt zur Zeit wahrlich keinen Anlass zur Freude. So brach die Vermietungsleistung in den ersten sechs Monaten trotz gestiegener Zahl der Verträge ein: Je nachdem, wie der Frankfurter Büromarkt räumlich gefasst wird, wurde gegenüber dem gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres mindestens 21 Prozent weniger Fläche angemietet. Wer wie JLL oder Schön & Lopez-Schmitt, Frankfurter Partner des Beraterverbundes Property Partners, den Kernbereich des Marktes geographisch enger fasst als die Kollegen von Atis Real Müller, kommt sogar auf ein Minus von gut 40 Prozent. Gerade einmal 120 000 Quadratmeter (qm) neu vermietete Flächen registrierten die Analysten – nicht mehr, als in guten Zeiten binnen drei Monaten am Main vermietet wurden. „Mit einem so heftigen Rückgang hatten wohl die wenigsten Marktplayer gerechnet“, sagt JLL-Analyst Scheunemann, auch wenn sich der Trend bereits im ersten Quartal des Jahres angedeutet hatte.

In vielen Stadtteilen, in denen Büromieter im vergangenen Jahr noch große Flächen neu angemietet hat-ten, etwa im Bankenviertel, aber auch in Rödelheim oder Sossenheim, brach die Nachfrage in diesem Jahr ein. Die mit Abstand größten Anmietungen verbuchte im ersten Halbjahr das Westend, wo 51 500 qm Bürofläche neu vermietet wurden, und die Innenstadt mit 46 000 qm, berichtet Bienkowski, der auch das Frankfurter Büro von Atis Real Müller leitet. „Gerade die zentralen Lagen, in denen das Angebot groß und die Preise moderat sind, bleiben interessant“, glaubt er.

Auch wenn die Marktbeobachter unterschiedliche Aussagen über die absolute Zahl der neu vermieteten Bürofläche machen, in einem sind sie sich einig: Grund für den geringen Flächenabsatz sind die fehlenden Großanmietungen. Abschlüsse über mehr als 10 000 qm fehlen bisher gänzlich, 82 Prozent der abgeschlossenen Verträge betreffen Büros, die kleiner sind als 1 000 qm. „Bezogen auf die insgesamt angemietete Fläche sind das immerhin 39 Prozent“, rechnet JLL-Experte Scheunemann vor. Vor einem Jahr sah das Bild noch anders aus: Da machten 76 Prozent der Verträge 16 Prozent des Volumens aus.

Wo bei Anmietungen gekleckert statt geklotzt wird, sich aber gleichzeitig die Baukräne weiter drehen, muss der Leerstand wachsen. Knapp zwei Mill. qm Bürofläche stehen in Frankfurt derzeit leer, ein Zuwachs von 54 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2003, analysiert Atis Real Müller. Und zum Vergleich rechnet JLL vor: Ende des ersten Halbjahres 2001 seien nur 177 000 qm Fläche nicht vermietet gewesen. Ein nennenswerter Abbau des Leerstandes wird indes nicht erwartet: „Die hohen Leerstandsquoten werden auf absehbare Zeit anhalten, denn es gibt massive Überkapazitäten im Markt“, ist Drivers-Jonas-Geschäftsführer Jones sicher. „Die Bauaktivitäten sind auf Grund der Mittelzuflüsse durch offene Fonds immer noch recht intensiv.“ Insofern, analysiert der Brite, habe Frankfurt trotz der gegenwärtig schwachen Wirtschaftslage eher ein Angebots- als ein Nachfrageproblem. Dies zumal eine große Reserve erschlossener Grundstücke, die nur darauf warteten, entwickelt zu werden, „wie ein Damoklesschwert über dem Büromarkt hängen“. Gänzlich schwarz sieht der Brite indes nicht. Hohe Leerstände könnten schließlich auch den positiven Effekt haben, dass Entwickler und Vermieter ihr Angebot genauer auf die Kundenbedürfnisse ausrichten. Mittelfristig jedenfalls, so sind sich in Frankfurt alle Experten einig, werde sich der Büromarkt der Stadt wieder erholen. Ebenso sicher aber ist die Erkenntnis: Die Leerstandsquoten der frühen 90er Jahre von zwei oder drei Prozent werden nicht wiederkehren.

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