Der Kauf einer Mietwohnung kann sich vor allem in Innenstädten lohnen.
"Goldene Jahre des Wohnungsmarktes"

Die Amerikaner kommen. Während Deutsche über den flauen Wohnungsmarkt klagen, kaufen US-Investoren in diesem Jahr deutsche Mietwohnungen im großen Stil. So übernahm die Investmentgesellschaft Cerberus die Berliner GSW mit 65.000 Wohnungen. Fortress sicherte sich die Essener Gagfah mit 82.000 Einheiten. Viele fragen sich nun: Haben die Amerikaner eine Marktlücke entdeckt; lohnt sich auch für deutsche Privatanleger der Einstieg in vermietete Wohnungen?

In jüngster Zeit war dieses Investment eher verrufen: Die Mieten sanken und Wohnungen wurden immer billiger. In den vergangenen Jahren wurden deshalb nur wenig Mietwohnungen neu gebaut. Doch jetzt dreht die Stimmung offenbar. Immer mehr Deutsche leben in Ein- oder Zweipersonen-Haushalten, viele wollen auch in immer größere Wohnungen umziehen. Folge: Die Wohnungsnachfrage schrumpft nicht mehr, sondern dürfte in den nächsten Jahrzehnten kräftig wachsen. Die Hypothekenzinsen sind günstig, die Immobilienrenditen liegen vielerorts höher als die für sichere Finanzanlagen. Schon sagt der Düsseldorfer Großmakler Lutz Aengevelt "goldene Jahre des Wohnungsmarktes" voraus.

Wenn ein Immobilienkaufmann so etwas sagt, ist eine gehörige Portion Zweckoptimismus dabei. Doch die Aussage hat einen wahren Kern. Modellrechnungen der WirtschaftsWoche zeigen, dass auch bei mäßigen Miet- und Wertsteigerungen auf längere Sicht Jahresrenditen von bis zu sieben Prozent für Vermieter drin sind. In den Rechnungen hat ein Wohnungskäufer von heute die Wahl zwischen drei gleich teuren Wohnungstypen

City-Apartement

Die Wohnung ist recht klein und liegt in einem schönen Altbau in einem gutbürgerlichen Innenstadtviertel. Im Verhältnis zum Kaufpreis ist der Mietertrag anfangs gering; der Anleger muss Monat für Monat zubuttern. In einer späteren Phase, für die in der Rechnung ein Anstieg der Kreditzinsen unterstellt wird, schmälern Zinsaufwendungen den Mietertrag noch einmal. Doch auf längere Sicht genießt der Käufer die höchste Miet- und Wertsteigerung; am Ende wird er mit dem üppigsten Ertrag und dem größten Vermögen belohnt. Der Kauf eines solchen Apartments lohnt also für Anleger, die viel Geld ansparen können und investieren wollen.

Stadtrand-Neubau

Die Wohnung ist soeben fertig gestellt. Sie ist mittelgroß und liegt in einem ruhigen Außenbezirk der Stadt. Die Anfangsmiete ist mäßig, doch profitiert der Erwerber in den ersten Jahren von der hohen Abschreibung für Neubau-Mietwohnungen. Doch im elften Jahr droht eine doppelte Falle: Die Abschreibung sinkt, zugleich steigt der Zins. Der bisherige Liquiditätsgewinn schlägt in einen Verlust um. Zudem steigen Mieten und Immobilienwert nur gedämpft - was am Ende zu etwas weniger Vermögen führt als bei der City-Wohnung. Dieser Wohnungstyp lohnt für jüngere Anleger, die nach dem Kauf gleich laufende Gewinne vereinnahmen wollen und die mögliche Verluste ab dem elften Jahr durch ein dann gestiegenes Erwerbseinkommen ausgleichen können.

Vorort-Wohnung

Sie ist familienfreundlich groß und liegt in einer Pendlergemeinde weit vor den Toren der Stadt. Hier ist der Kaufpreis pro Quadratmeter niedrig und der Mietertrag anfangs verlockend hoch. Dafür sind die Steuervorteile gering; vor allem aber steigen wegen der dezentralen Lage die Mieten und der Wert der Wohnungen nur schwach. Das bremst auf Dauer die Vermögensentwicklung, weshalb dieses Investment mit Abstand am schlechtesten abschneidet.

Vergleich: Zinspapiere und Aktien

Als Alternative zum Wohnungserwerb ist die Investition von gleich viel Kapital in Zinspapiere und Aktien durchgerechnet. Wer in Anleihen investiert, schneidet weit schlechter ab als der Immobilienanleger; bei Aktien kommt es auf die durchschnittliche jährliche Wertsteigerung an: Liegt sie unter 6,3 Prozent, sind alle Wohn-Investments besser. Klettern die Aktienkurse dagegen um mehr als 7,3 Prozent pro Jahr, lohnt stets die Börse. Doch sie birgt auch die höchsten Risiken.

Wertentwicklung je nach Lage

Beim Wohnungskauf stellt sich zunächst die Frage: Wo investieren? Häufig werden unterschiedliche Städte verglichen - Wiesbaden ist teurer als Wismar, dafür sind die Perspektiven besser. Doch auf dem Immobilienmarkt gilt: All business is local. In der eigenen Stadt besitzt der Anleger die unentbehrliche Ortskenntnis und damit ein Gespür für Lagen. Hier ist die Chance am größten, eine werthaltige Wohnung zu finden. Ein zweiter Vorteil des Vorort-Kaufs: Man kann Haus, Mieter und Eigentümergemeinschaft weit besser im Auge behalten, wenn der Weg dorthin fünf Kilometer weit ist und nicht 500.

Für eine besonders starke Wertentwicklung guter Innenstadt-Wohnungen in den nächsten Jahrzehnten spricht einiges. Sie sind für Berufstätige und unternehmungslustige Senioren gleichermaßen attraktiv; ihre Bewohner sind von Staus auf Einfallstraßen und teurem Benzin am wenigsten berührt. Helmut Holzapfel, Raumplanungs-Professor in Kassel: "Es ist empirisch bewiesen, dass der Trend zurück in die Stadt geht - und zwar in allen Bevölkerungsgruppen." Und LBS Research, das Marktforschungsinstitut der Landesbausparkassen, spricht von einer "wachsenden Bedeutung der Eigentumswohnungen an den Schwerpunkten der Wohnungsnachfrage - den nord-, west- und süddeutschen Zentren".

Die Nachfrage nimmt zu

Die Bevölkerungsentwicklung gibt großstädtischen Wohnungen Auftrieb. In den Metropolen nimmt die Nachfrage in den nächsten Jahrzehnten nicht etwa ab, sondern kräftig zu. Wegen des hohen Jobangebots kommen Zuwanderer aus anderen Regionen und Ländern. Wegen der wachsenden Zahl allein lebender Senioren gibt es außerdem immer mehr Haushalte. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Leiterin des Forschungsinstituts Empirica: "Die Nachfrage nach Wohnraum wird noch mindestens zwei Jahrzehnte lang von der Neugründung von Haushalten profitieren."

Schließlich ist wegen des wachsenden Bedarfs immer mehr Wohnraum gefragt. Pro Kopf und Jahr nehmen die Deutschen etwa einen halben Quadratmeter mehr in Beschlag. Diese zusätzlich benötigte Fläche entspricht in der Summe fast dem gesamten Wohnraum von München. Selbst für das Jahr 2003, den Höhepunkt der Geiz- und Sparwelle, ermittelte das Berliner Städtebau-Forschungsinstitut ifs einen Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche von 40,1 auf 40,5 Quadratmeter.

Besonders kräftig gewachsen ist die Pro-Kopf-Fläche in den ostdeutschen Bundesländern. Institutschef Stefan Jokl: "In der Wohnraumversorgung sind die blühenden Landschaften Wirklichkeit geworden." Die im Osten aktive TLG Immobilien GmbH prophezeit für ihre Region bis zum Jahr 2040 einen Nachfragezuwachs nach Wohnraum von rund 20 Prozent - freilich nur dann, wenn die Abwanderung aus den neuen Ländern bald gebremst wird.

Pro Investment: Angebotsknappheit, Zinsen und Steuern

Während die Nachfrage kontinuierlich wächst, stagniert das Angebot. Der Neubau ist so flau wie seit Jahrzehnten nicht. Im gesamten Jahr 2003 entstanden nur 268.000 Wohnungen, und in diesem Jahr dürften es noch weniger werden: Die Zahl der Baugenehmigungen sank im ersten Halbjahr um vier Prozent. Wobei sich das Geschehen auf Dörfer, Kleinstädte und Vororte konzentriert - rund drei Viertel der Neubauten sind Einfamilienhäuser. In den neuerdings wieder begehrten Städten dagegen droht sogar Wohnraumverlust. Erich Gluch, Immobilienexperte des Münchner Ifo-Instituts: "Ein Großteil der Wohnungen ist in der Nachkriegszeit schnell gebaut worden und weist inzwischen erhebliche Baumängel auf." Vieles könne saniert werden - doch in anderen Fällen bleibe für Häuser aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren nur der Abriss. Gluch sieht kein Überangebot wegen des demografisch bedingten Bevölkerungsschwunds, sondern Mangel wegen der Überalterung von Wohnungen.

Das defizit sieht auch Tobias Just, Immobilienmarkt-Researcher der Deutschen Bank: Nach seinen Erhebungen fallen in Westdeutschland jedes Jahr fast 100.000 Wohnungen weg - sie werden zu Büros umgewandelt, aus zweien wird eine, oder sie werden wegen Baufälligkeit und Unsanierbarkeit getilgt.Gute Aussichten für diejenigen, die künftig die begehrten Wohnungen anbieten können. Seit Jahren sind die Preise gesunken. "Eigentumswohnungen immer billiger" betitelte etwa der Ring Deutscher Makler (jetzt Immobilien-Verband Deutschland) einen entsprechenden Report. Der Bauboom der Neunzigerjahre hatte ein immenses Überangebot produziert, das erst jetzt allmählich abgebaut ist. Makler Lutz Aengevelt: "Heute wächst die Nachfrage nach Wohnungen schneller als das Angebot."

Auch die Zinsentwicklung und die Steuergesetze sprechen für einen Einstieg. Die Kosten für Kredite sind immer noch auf niedrigem Niveau, sodass selbst bei hohem Einsatz von Bankkapital die Monatsrate fast voll aus der Miete gedeckt werden kann. Bei den Steuern sind zwar die besten Zeiten mit sieben Prozent Jahresabschreibung im Westen und gar 50 Prozent im Osten längst vorbei. Wohnungen sind aber dennoch weiterhin steuerlich reizvoll. Normalabschreibung und verbleibende Zinskosten zusammen drücken die Steuerlast kräftig; oft wird so aus einem realen Gewinn ein angenehmer fiskalischer Verlust. Und nach heutigem Recht können Mietwohnungen nach zehn Jahren mit steuerfreiem Gewinn verkauft werden - ein wichtiger Aspekt für Investoren, die im Alter ihr angespartes Immobilienkapital verzehren wollen.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 38 vom 09.09.2004 Seite 204

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