Derivate auf Gebäudeportfolios
Immobilien in neuem Gewand

Was an den Märkten für Aktien, Devisen und Anleihen schon lange üblich ist, setzt sich jetzt auch am Immobilienmarkt durch: das Geschäft mit Derivaten auf Immobilienportfolios. Bei der Abwicklung bieten die Derivate einige Vorteile mit sich.

LONDON. Das erste Immobilienderivat überhaupt entwickelten zwei deutsche Banken zur Marktreife. Anfang 2005 arrangierten die Commerzbank-Tochter Eurohypo und die Deutsche Bank in Großbritannien als Premiere einen Swap auf Immobilien mit einem Nominalvolumen von 20 Mill. Pfund. „Seither wurden Derivategeschäfte im Wert von über zwei Mrd. Pfund abgeschlossen“, sagt Bernd Knobloch, Vorstandschef der Eurohypo.

Mittlerweile sind zwölf Banken in das Geschäft eingestiegen, darunter Merrill Lynch Goldman Sachs, Barclays und die Royal Bank of Scotland. Knobloch geht davon aus, dass sich das Wachstum des Derivatemarkts für Immobilien im kommenden Jahr weiter beschleunigen wird. „Der Markt muss noch an Tiefe und an Liquidität gewinnen, aber er entwickelt sich sehr erfreulich“, sagt er.

Bei einem Swap-Geschäft tauschen zwei Parteien ihre Zahlungsverpflichtungen. Im Fall eines Immobilienswaps verpflichtet sich ein Investor eine vereinbarte Summe mit einem Aufschlag auf die Sätze im Londoner Interbankenhandel (Libor) zu verzinsen. Im Gegenzug erhält er die Erträge aus der Performance eines Immobilienpreisindex.

Immobiliengesellschaften haben so die Möglichkeiten, einen Teil ihres Portfolios abzusichern. Sie tauschen die Erträge aus den Immobilien gegen Zinszahlungen, die sich an den Geldmarktsätzen orientieren. Auf der anderen Seite können Investoren wie Pensionsfonds oder Versicherungen unkompliziert in den Immobilienmarkt einsteigen. Außerdem bieten Immobilien-Swaps neue Möglichkeiten beim Portfoliomanagement. So könnte ein Investor beispielsweise Erträge aus einem Portfolio von Einzelhandelsimmobilien gegen die Erträge aus Büroimmobilien tauschen, ohne erst real Gebäude verkaufen und wieder kaufen zu müssen.

Zum Zeitgewinn kommen die deutlich günstigeren Transaktionskosten. Für Käufe und Verkäufe von Immobilien liegen die Nebenkosten in Großbritannien bei knapp acht Prozent. Für die Abwicklung eines Swapgeschäfts wird dagegen nur ein Prozent des Nominalwerts fällig. Den ersten Sektortausch hat die niederländische Bank ABN Amro im vergangenen Herbst arrangiert. In London stellen die Banken mittlerweile regelmäßig Swap-Preise für Einzelhandels-, Büro- und Industrieimmobilien.

Bislang ist der Markt für Immobilien-Derivate auf Großbritannien beschränkt. „Das größte Problem ist die Qualität der Daten“, sagt Eurohypo-Chef Knobloch. Grundlage aller Swap-Geschäfte sind die Indizes und Subindizes von Investment Property Databank (IPD). Der Anbieter berechnet zwar auch in anderen europäischen Ländern Immobilienindizes, „doch bislang entspricht die Tiefe und Zuverlässigkeit der Daten nur in Großbritannien den Anforderungen“, erläutert Knobloch.

Doch das soll sich schon bald ändern. Der Eurohypo-Chef ist zuversichtlich, dass im kommenden Jahr die ersten kontinentaleuropäischen Immobilienderivate auf den Markt kommen, voraussichtlich in Deutschland und Frankreich.

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