Derivate
Ein Netz für Immobilien

Die Anlageklasse Immobilien erlebt einen Reifeprozess. Private-Equity-Firmen steigen in Immobilien ein, Betreiber von Immobilienprojekten gehen an die Börse, und die Reits-Initiative in Deutschland ist ein weiterer Meilenstein in der Modernisierung des Marktes. Die dabei entstehenden Risiken fangen Derivate auf.

FRANKFURT. Finanzinstitute machen den bedeutendsten Vermögenswert von Volkswirtschaften in verbriefter Form immer stärker handelbar und reduzieren so die Risiken dieser Anlageklasse. Letztlich stellt die Entwicklung eines funktionierenden Marktes für Immobilienderivate – Swaps, Zertifikate, Optionen und strukturierte Produkte – den vorläufigen Höhepunkt des Reifeprozesses dar. Solche Instrumente ermöglichen ihren Nutzern, die Risiken von Immobilien-Investments abzusichern. In der Regel beziehen sich die Derivate auf bestimmte Immobilienindizes, die die Preisentwicklung großer Portfolios abdecken.

Die Immobilienmärkte stehen rund um den Globus im Fokus der Notenbanken sowie Ökonomen von Konjunkturforschungsinstituten und Banken. Dies spiegelt ihre Bedeutung als einer der wichtigsten Wirtschaftsfaktoren von Volkswirtschaften wider. Denn letztlich ist die Entwicklung der Immobilienmärkte ein Werttreiber einzelner Volkswirtschaften. Nirgends ist dies jüngst Zeit so deutlich geworden wie in den USA, wo sich der überhitzte Markt für Wohnimmobilien wegen des Subprime-Debakels stark abgekühlt hat und die Preise kräftig gefallen sind.

In anderen Regionen der Welt ist von einer Abkühlung indes meist wenig zu spüren, wenngleich auch die Märkte in Europa und Asien deutlich an Schwung verloren haben. Ein Grund dafür, dass die Abkühlung in Europa bei Wohn- und Gewerbeimmobilien bisher keine größeren Verwerfungen brachte, liegt Experten zufolge auch in der zunehmenden Nutzung von Immobilienderivaten. Die Analysten der Deutschen Bank gehen in diesem Kontext davon aus, dass Immobilienderivate ungeachtet ihrer eingeschränkten Einsatzmöglichkeiten in den nächsten Jahren „signifikant wachsen werden“. Einige Marktbeobachter halten es sogar für möglich, dass sich die Wachstumsgeschichte anderer Derivatemärkte übertragen lässt und Immobilienderivate in einigen Jahren den Wert der zu Grunde liegenden Liegenschaften übersteigen könnten.

Die entscheidenden Impulse erhielt dieser seit mehr als 15 Jahren existierende und sich bislang vor allem im Freiverkehr (OTC) abspielende Markt in Großbritannien. Hier schlug vor vielen Jahren der Versuch fehl, Immobilienderivate an der heute nicht mehr existierenden Terminbörse Fox zu listen. Im Jahr 2006 wurde dann in den USA die Idee börsengehandelter Immobilienderivate aufgenommen.

Die Chicago Mercantile Exchange (CME) bietet seither Derivate auf den S&P Case Shiller Home Price Index an, der die Preisentwicklung von US-Wohnimmobilien widerspiegelt. Darüber hinaus hat die CME nach einer Kooperation mit Global Real Analytics (GRA) auch die Einführung von Futures und Optionen auf die GRA-Indizes angekündigt. An diesen Indizes lassen sich die Preise von Gewerbe-Immobilien ablesen. Der Konkurrent Chicago Board of Trade (CBOT) hat zudem in den vergangenen Wochen den Handel von Futures auf den DJ US Real Estate Index aufgenommen, der im Wesentlichen die Kursentwicklung börsengehandelter Immobiliengesellschaften (Reit) abbildet.

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