Deutsche Gebäude auf Einkaufsliste
Paketkäufe ebben nicht ab

Der deutsche Immobilienmarkt ist gespalten. Einerseits erholen sich die Büromieten nur langsam, und die Mieten auf dem weit weniger krisengeschüttelten Einzelhandelsmarkt bleiben in den guten Innenstadtlagen stabil. Andererseits boomt das Investmentsegment in beiden Bereichen heftig. Milliarden-Transaktionen sind Alltag geworden und werden es auch vorläufig bleiben, lautete der Tenor auf der Immobilienkonferenz "Quo Vadis" am Mittwoch in Berlin.

HB BERLIN. Immobilienmarktforscher Hartmut Bulwien bestätigte dort zwar die seit Monaten beschworene Wende auf dem Büromieten-Sektor. Eine leicht steigende Zahl von Bürobeschäftigten sorge für Entlastung, sagte der Vorstand der Bulwien-Gesa AG. Vor Beginn der Krise im Jahr 2001 gingen noch 12,2 Millionen Menschen zur Arbeit ins Büro. Im Jahr 2005 waren es nur noch 11,8 Millionen. Geschätzte 30 000 bis 50 000 mehr Büroangestellte in diesem Jahr lösten das Problem eines strukturell hohen Leerstandes nicht. Bulwiens Prognose: "Wir werden auch im Jahr 2010 Leerstände von zehn Prozent sehen." Eine Erwartung, der Ulrich Höller, Vorstandschef des Gewerbeimmobilieninvestors Deutsche Immobilien Chancen (DIC), zustimmte.

Aus dem in Berlin vorgestellten "Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2006" geht hervor, dass die Büroimmobilienkrise manchen Standort an der Peripherie der Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart noch gar nicht erreicht hat. So verlagerten Mieter aus dem Umland von München und Frankfurt ihre Aktivitäten in die Innenstadt. Die Mietentwicklung macht es möglich, wie das Beispiel Frankfurt zeigt. Hier fiel binnen vier Jahren die Spitzenmiete von 50 auf 30 Euro je Quadratmeter (qm).

Zu den strukturellen Problemen zählen alte, nicht mehr marktgerechte Bestände, die dauerhaft leer bleiben. Bulwien sagte es plastisch: "Ein Bürohaus ist nach 25 Jahren nur noch die Hälfte wert."

Die hohen Leerstände halten Investoren davon ab, neue Bürogebäude zu bauen. Die Flächen im Bau haben sich von Ende 2003 bis Ende 2005 auf 1,1 Mill. qm nahezu halbiert. "Wir laufen in eine Phase des Angebotsengpasses", sagte Bulwien. Weswegen internationale Private-Equity-Firmen inzwischen ins deutsche Projektentwicklungsgeschäft einsteigen - auch weil in Deutschland keine Fremdmittel für nicht vorvermietete Projekte zu bekommen seien, hieß es in Berlin.

Wenn es um die Finanzierung riesiger Paketkäufe geht, zieren sich Banken offenbar weit weniger. Teilnehmer der Tagung berichteten von Eigenkapitalquoten von weniger als fünf Prozent, mit denen ausländische Investoren ihre Mega-Deals finanzierten. Das Investmentgeschäft lebt aktuell von der Differenz zwischen der Mietrendite und den niedrigen Kreditzinsen, die hohe Fremdkapitalquoten provoziert und Eigenkapitalrenditen von bis zu 30 Prozent ermöglicht.

Der Investmentmarkt werde deshalb von Finanz- und nicht von Immobilieninvestoren dominiert, stellte Bernhard Schoofs, Vorstand der auf Investitionen in Einzelhandelsfachmärkte spezialisierten Hahn-Gruppe, am Rande der Tagung fest. Er rechnete vor, dass bei Eigenkapitalrenditen zwischen 15 und 30 Prozent viele Investoren nach Ablauf einer fünfjährigen Zinsbindung ihr Eigenkapital eingespielt hätten. "Die legen nach fünf Jahren den Banken den Schlüssel auf den Tisch."

Nichtsdestoweniger wird das Gerangel um Einzelhandelspakete weiter gehen. Die Mietrendite bleibt deshalb unter Druck, beschrieb Olaf Petersen, Geschäftsführer des Marktforschungsinstituts GfK Prisma, die Folge. Statt wie früher das Zwölf- bis Zwölfeinhalbfache der Jahresmiete für einen Baumarkt zu zahlen, werde heute das Fünfzehnfache geboten, illustriert Hahn-Vorstand Schoofs das Geschehen.

Auch DIC-Chef Höller wunderte sich in Berlin über den Optimismus mancher ausländischer Investoren. Steigende Büromieten sollen nach seiner Beobachtung die hohen Kaufpreise rechtfertigen. Dabei würde oft verkannt, dass zuerst die Differenz zwischen der aktuellen Marktmiete und den zu besseren Zeiten abgeschlossenen Mieten aufgeholt werden müsse. Weil die ausländischen Investoren die Wende auf dem Mietmarkt bereits vorweggenommen haben, kommt Höller zu dem Schluss: "Die Zeit, um antizyklisch zu investieren ist leider schon vorbei." Da die öffentliche Hand gleichzeitig weitere Immobilienpakete zum Verkauf stellt, rechnet Höller vorläufig weiter mit jährlichen Transaktionsvolumina von zehn Mrd. Euro.

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