Deutsche Gewerbeimmobilien
Krise – bloß nicht bei uns

Banken brechen zusammen. An den Finanzmärkten kracht es. Konjunkturexperten korrigieren ihre Wachstumsprognosen für Deutschland. Doch Deutschlands Immobilienexperten finden immer noch genug Argumente für ihre These, dass Finanzkrise und abnehmendes Wirtschaftswachstum kaum Schaden auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt anrichten werden.

HB DÜSSELDORF. Soviel steht fest: Die Zeit der Rekorde auf dem Investmentmarkt ist vorbei. „Wir hoffen immer noch auf 45 Milliarden Euro Transaktionsvolumen“, sagt Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL), räumt aber ein: „Das wird nach dem katastrophalen ersten Quartal immer schwerer zu erreichen sein.“ Weniger optimistisch ist Hartmut Bulwien, einer der Immobilienweisen Deutschlands, die im Februar ihre Immobiliengutachten vorstellten. „Die Transaktionen werden mindestens um ein Drittel zurückgehen“, sagt Bulwien. Je nach Statistik summierten sich die Besitzwechsel im Jahr 2007 in Deutschland auf 50 bis 55 Mrd. Euro.

Für niedrigere Zahlen spricht, dass durch die Fast-Pleite der US-Investmentbank Bear Stearns verunsicherte Banken noch vorsichtiger bei der Kreditvergabe werden. Die offenen Immobilienfonds, die 2007 in ganz großem Stil verkauften, haben ihre Portfolios bereits bereinigt. Und steigende Renditen wirken als Bremse, weil Verkäufer sich erst an das niedrigere Preisniveau gewöhnen müssen (siehe „Was steigende Renditen bedeuten“). „Wer nicht verkaufen muss, wird auch nicht verkaufen“, nennt Fabian Klein, beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis (CBRE) für das Investmentgeschäft in Deutschland verantwortlich, die Konsequenz.

Käufer unterscheiden nun wieder mehr zwischen Objekten in guten und schlechten Lagen. „Alle Gebäude, die nicht ‚Core' sind, haben einen signifikanten Renditeanstieg erlebt und werden ihn weiter erleben“, sagt JLL-Experte Ulbrich. Als Core-Immobilien bezeichnet die Branche gut ausgestattete und voll vermietete Gebäude in den besten Lagen der Metropolen. Ulbrichs Umkehrschluss: „Der Renditeanstieg bei erstklassigen Objekten und bei Neubauten wird überschaubar bleiben.“

Die Erfahrung lehrt, dass die Renditeschere zwischen erst- und zweitklassigen Gebäuden und Standorten zunimmt, wenn die Nachfrage abnimmt. Wolfhard Leichnitz, Chef des im MDax notierten Büro-Investors IVG Immobilien erwartet, dass die Ankaufsrenditen der B- und C-Gebäude so stark steigen werden, dass sie um 2,5 Prozentpunkte (250 Basispunkte) über denen der A-Objekte liegen werden. Die Rendite der Top-Objekte wird nach seiner Einschätzung nur fünf bis 20 Basispunkte anziehen. Core-Immobilien rentieren nach Ulbrichs Beobachtung gegenwärtig um fünf Prozent. In B-Lagen rechnet er damit, dass die Renditen von sechs bis 6,5 Prozent auf nun 6,75 bis 7,25 klettern.

Dass nachlassendes Wachstum auf den Vermietungsmarkt durchschlägt, scheint die Branche noch nicht zu sorgen. „Die Investoren haben keine Angst vor Vermietungsproblemen“, meint CBRE-Experte Klein. „Wir haben bis heute keinen Rückgang bei den Einstellungen“, stellt Thomas Beyerle, Analyse-Chef des Fondsanbieters Degi, fest. „Der Vermietungsmarkt läuft“, bestätigt Marktbeobachter Bulwien. Das liege an der über Jahre angestauten Nachfrage. Die könnte bald abgebaut sein. „Dem Mietmarkt droht ab Herbst Gefahr“, sagt Bulwien, der auch Gründer des Analyshhauses Bulwien-Gesa ist.

Einer Faustformel zufolge ist ein Wirtschaftswachstum von zwei Prozent nötig, damit daraus resultierender Beschäftigungsaufbau zu zusätzlicher Nachfrage nach Büroflächen führt. Führende Konjunkturforscher senkten am Dienstag ihre Wachstumsprognosen für das laufende Jahr um 0,2 Prozentpunkte – am unteren Ende auf 1,3 Prozent. Die Mieten werden dennoch nicht gleich fallen. „Die Inflationsrate fängt einiges auf“, macht Bulwien darauf aufmerksam, dass die Büromieten an die Lebenshaltungskosten gekoppelt sind. Deren Anstieg wurde jüngst mit 2,8 Prozent gemessen.

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