Zudem scheuen die Verkäufer das Risiko von Steuernachzahlungen, wenn aus einem Vor-Reit kein Reit wird. Drei Jahre hat ein Vor-Reit dazu Zeit. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist der Börsengang. Laut Bundeszentralamt für Steuern verfügen gegenwärtig elf Gesellschaften über den Vor-Reit-Status.
Doch wie schlecht die Zeiten für einen Börsengang geworden sind, zeigt ein Vergleich von Kursen und Nettoinventarwerten (NAV) einiger Immo-AGs heute und vor einem Jahr. An der Börse wird für Immobiliengesellschaften zurzeit weniger bezahlt als ihr Vermögen abzüglich Schulden beträgt. Vor einem Jahr war das eher umgekehrt (s. Grafik). Bei den Reits, die für 2007 erstmals NAVs veröffentlichten, sieht es nicht besser aus. Alstria
wurde gestern mit einem Abschlag von rund 23 Prozent auf den NAV und Fair Value sogar mit einem von 37 gehandelt.
Infografik: Unter Wert geschlagen - Wie die Börse Immobilienvermögen bewertet
Andreas Ibel, Chef der TAG in Hamburg, spielt nun zwei Modelle durch, wie man trotz der desolaten Situation an der Börse zu der mit dem Reit-Status verbundenen Börsennotierung kommen kann. Modell Nummer eins für die Vor-Reit-Tochter der TAG: Sie fusioniert mit einer bereits börsennotierten Gewerbeimmobiliengesellschaft.
Die zweite Option: 25 Prozent der Aktien, der Mindeststreubsitz, wird zum NAV an etwa zehn institutionelle Investoren verkauft. Danach wird die Börsennotierung beantragt. "Das ist ein Modell, bei dem auch im schwachen Kapitalmarktumfeld beim Listing keine Werte vernichtet werden", sagt Hans Volckens, Berater von Reit-Gesellschaften bei der Anwaltskanzlei Beiten Burkhardt in München.
Fragt sich nur, warum sich ein Institutioneller bei einem TAG-Reit zum NAV einkaufen soll, wenn er Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften deutlich unter dem NAV erwerben kann. Analyst Goronczy findet noch ein anderes Haar in der Suppe: "Sollten nur wenige größere Aktionäre zeichnen, erhalten sie trotz Börsennotiz eine kaum liquide Anlage."
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