Deutsche Immobilien-Papiere notieren mit deutlichen Abschlägen zum Substanzwert, werden aber kaum beachtet
IVG-Aktien sind günstig zu haben

Aktien pfui, Immobilien hui. So lässt sich die Investmentneigung deutscher Kapitalanleger in den vergangenen Jahren auf den Punkt bringen. Vor allem die Fondsgesellschaften profitierten von dem Run der Investoren auf Immobilienfonds.

DÜSSELDORF. Börsennotierte deutsche Immobilien-Gesellschaften konnten von dem gesteigerten Interesse der Anleger hingegen kaum profitieren. „99,5 Prozent der Nachfrage fließen in die Immobilienfonds“, sagt Max Berkelder, Analyst bei Kempen & Co. Zudem sei der deutsche Immobilienmarkt im Moment sehr schwierig und werde dies in den kommenden Jahren auch bleiben.

Michael Beck, Leiter des Portfolio-Managements bei der Stuttgarter Privatbank Ellwanger & Geiger bewertet die Aussichten für Immobilien-Aktien dennoch vorsichtig optimistisch: „Das Bild ist nicht so negativ, wie es oft dargestellt wird.“ Viele Immobilien-Aktien an der Deutschen Börse seien inzwischen sehr günstig bewertet: „Die sich eintrübende Stimmung an den Immobilienmärkten ist in den Kursen bereits drin“, sagt Beck. Dank stabiler Cash-Flows aus Vermietung und Verpachtung seien die Kurse jedoch nach unten weitgehend abgesichert und die Aktien böten zudem eine hohe Dividendenrendite.

Das Interesse großer Investoren sei also durchaus vorhanden, sagt Kempen-Analyst Berkelder. Die ungleiche steuerliche Behandlung – offene Immobilienfonds unterliegen im Gegensatz zu Aktiengesellschaften in Deutschland nicht der Körperschaftsteuer – benachteilige allerdings die Immobilien-Aktien. Zudem hat das Segment in Deutschland das Problem, dass die notierten Immobilien-Titel mehrheitlich eine derart geringe Marktkapitalisierung aufweisen, dass ein nennenswerter Handel kaum stattfindet. Für institutionelle Investoren sind die Aktien damit uninteressant.

Ein Blick auf den europäischen Markt verdeutlicht, welches Schattendasein Immobilien-Aktien hier zu Lande führen. Im ImmobilienAktien-Index der European Public Real Estate Association (EPRA) ist unter den Top-20-Werten kein deutsches Unternehmen vertreten.

Einzig nennenswerte Ausnahme ist mit einer Marktkapitalisierung von knapp einer Milliarde Euro die Bonner IVG Immobilien Holding. Deren Aktie hat seit Anfang März fast 50 Prozent an Wert gewonnen. Allerdings war das Papier zuvor auch stark unter Druck geraten. Grund waren Spekulationen um die zukünftige Eigentümerstruktur von IVG. Mehrheitsaktionär der Holding ist die Hamburger Beteiligungsgesellschaft WCM. Gerüchte über Finanzprobleme der Mutter und einen möglichen Verkauf von deren IVG-Beteiligung hatten die Anleger zuletzt verunsichert. „Die Diskussion um WCM hängt wie ein Damoklesschwert über der IVG-Aktie“, sagt Michael Beck. Abseits dieser Debatte hält er das Papier aber für ein lohendes Investment: „IVG liefert seit zehn Jahren konstant gute Erträge und bringt Jahr für Jahr eine höhere Dividendenrendite“, lobt Beck. Zudem notiere die Aktie deutlich unter dem Substanzwert (Net Asset Value, NAV). „Der Net Asset Value von IVG liegt zwischen 11,50 Euro und zwölf Euro, die Aktie wird aktuell mit einem 30-prozentigen Abschlag gehandelt.

Auch Max Berkelder hält IVG für günstig. Zudem habe das Unternehmen einen sehr guten Ruf, lobt er. Auf Grund der Unsicherheit durch WCM bewertet Berkelder das Papier im Moment dennoch nur mit einem „neutral“: „Das Beste für alle Parteien wäre wahrscheinlich, wenn die Banken die IVG-Anteile von WCM übernehmen und anschließend an der Börse neu platzieren würden“, sagt der Kempen-Analyst.

Ebenfalls eine neutrale Gewichtung empfiehlt er für die Aktie der Deutsche Wohnen AG. Im Geschäft mit Wohnungsbeständen in ganz Deutschland sei die Gesellschaft sehr erfolgreich, allerdings stört ihn deren geringe Unabhängigkeit – trotz des Streubesitzes von 84 Prozent. Über einen Beherrschungsvertrag ist das Unternehmen eng mit Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate GmbH verbunden.

Auf diesem Weg ist die Deutsche Euroshop AG in Berkelders Augen deutlich weiter. Nachdem die Deutsche Bank ihren Anteil an dem auf Shopping-Center spezialisierten Unternehmen auf unter acht Prozent verringert habe, sieht er die Deutsche Euroshop inzwischen im Range einer unabhängigen, selbstständigen Immobiliengesellschaft. „Damit könnte die Aktie in der Zukunft eine wesentlich höhere Bedeutung erhalten und dem ganzen Segment womöglich einen Schub geben“, hofft Berkelder.

Für Privatanleger könnte auch die Aktie der Hamborner AG einen Blick wert sein. „Betrachtet man das Portfolio an Gewerbeimmobilien, ist Hamborner deutlich mehr wert, als an der Börse für die Aktie bezahlt wird“, sagt Beck von Ellwanger & Geiger. Zudem könne das Unternehmen profitieren, wenn sich die Immobilien-Konjunktur erhole.

Nur für risikobereite Anleger empfiehlt Beck hingegen die Aktien von Vivacon und TAG Tegernsee. Beide Unternehmen sind hauptsächlich in der Projektentwicklung aktiv. Dies sei auf Grund der Unsicherheit über den Erfolg der Immobilien-Projekte aber ein schwieriges und riskantes Geschäftsfeld. Zwar seien die Renditechancen für Anleger höher, dafür gehen sie laut Beck auch deutlich größere Risiken ein.

Ralf Drescher
Ralf Drescher
Handelsblatt.com / Teamleiter Finanzen (bis 29.2.2012)
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