Deutsche Immobilienbranche leidet unter Hypothekenkrise
Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei

Die Zeit der Rekordinvestitionen in Immobilien ist vorüber. Grund ist die Krise auf den Kreditmärkten. „Wir werden in den Jahren 2007 und 2008 weniger Immobilientransaktionen sehen“, sagte Tobias Just, Vizepräsident von Deutsche Bank Research auf einem Kongress der International Real Estate Business School (IREBS) in Regensburg.

REGENSBURG. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland für rund 60 Mrd. Euro Gewerbeimmobilien gekauft. Schätzungen von Marktteilnehmern zufolge sollten das Transaktionsvolumen in diesem Jahr 70 Mrd. Euro erreichen. Daran wird mittlerweile gezweifelt, weil die Banken bei der Kreditvergabe sehr viel vorsichtiger geworden sind. Der Immobilienberater Jones Lang Lasalle geht von 50 Mrd. Euro Investitionsvolumen in diesem Jahr aus.

In den vergangenen drei Jahren haben Private-Equity-Gesellschaften den deutschen Immobilieninvestmentmarkt angeheizt. Die Zinsen waren niedrig. Private-Equity-Fonds finanzieren Immobilienkäufe bis zu 95 Prozent mit Krediten. Die Differenz zwischen Kreditzinsen und Mietrenditen bescherte ihnen Eigenkapitalrenditen von mehr als 20 Prozent (Leverage Effekt) auf das Eigenkapital. Die Kredite wurden vielfach von den Banken als so genannte Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in Anleihen verbrieft. Der CMBS-Markt ist allerdings zum Erliegen gekommen und damit eine Finanzierungsquelle der Private-Equity-Gesellschaften versiegt. „Ich bin mir sicher, dass sich der Markt im Frühjahr wieder öffnen wird“, sagte Daniel Kolter, Geschäftsführer der Ratingagentur Moody’s in Deutschland. Es lägen Bewertungsaufträge für 25 Transaktionen im Wert von etwa 20 Mrd. Euro vor, die noch zurück gehalten würden.

Die Zeit des billigen Geldes für die Finanzinvestoren wird allerdings nicht zurückkehren, wenn sich der CMBS-Markt wieder öffnet. Glenn Mueller, Professor an der Universität von Denver in den USA, berichtete in Regensburg, die Zinsaufschläge bei CMBS-Anleihen auf Geldmarktzinssätze seien jüngst von einem auf bis zu fünf Prozent geklettert. Die Subprime-Krise hat das Risikobewusstsein der Käufer von CMBS-Anleihen geschärft. Die gestiegenen Risikoaufschläge machen die Finanzierung für Private-Equity-Gesellschaften teuer. Das Spiel mit dem Leverage-Effekt funktioniert nicht mehr. Und das gilt wohl für längere Zeit. „Der Preis für das Risiko wird dauerhaft höher sein als er war“, sagte Robert Grassinger Vorstand des Immobilienfinanzierers Hypo Real Estate Holding.

Dass Finanzinvestoren nun nicht mehr mit billigem Geld die Immobilienpreise hoch treiben können, hat für Georg Allendorf, Vizepräsident von Inrev auch eine positive Seite. Die Inrev ist ein Zusamenschluss von Anbietern nicht an der Börse notierter Immobilienanlagevehikel. „Die Renditen werden steigen.“ Sinkende Preise führen zu höheren Mietrenditen. Nun kämen Langfrist-Investoren zum Zug, die bei den hohen Preisen nicht mitgehen konnten, sagte Allendorf am Rande der Konferenz. Dazu zählen beispielsweise offene Immobilienfonds und viele Immobilienaktiengesellschaften. „Dies ist die Zeit, für die Fünfzig-zu-fünfzig-Investoren, in den Markt einzusteigen“, bestätigte Rainer Thaler, Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft GE Real Estate. Offene Fonds dürfen nur 50 Prozent Fremdkapital aufnehmen und deutsche Reits maximal 45 Prozent. Es wurde deutlich, dass der Investmentmarkt nicht zusammenbricht.

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