Deutscher Wohnungsmarkt
„Die Ampel steht auf Gelb“

Die Bundesbank macht sich Sorgen über eine bevorstehende Blase auf dem Immobilienmarkt – vor allem in den Großstädten. Eine wichtige Zahl lässt Vorstandsmitglied Andreas Dombret besonders aufhorchen.
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Düsseldorf„Immobilienblasen erkennt man am besten, wenn sie platzen“, lautet ein Bonmot in der Immobilienbranche. Doch so weit will und kann es die Deutsche Bundesbank nicht kommen lassen. Denn sie muss auf die Finanzstabilität des Landes achten. Und dazu ist sie auch entschlossen. „Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet“, stellte Bundesbank-Vorstandsmitglied Andreas Dombret am Donnerstag in einem Vortrag vor dem Institut für Bank- und Finanzgeschichte in Frankfurt fest. Aber gleichzeitig warnte er: „Die Ampel steht auf Gelb“. Die Preise in den Städten, insbesondere in den Großstädten, seien übertrieben und die Kreditvergabe nehme zu.

Zwar kann die Bundesbank nicht erkennen, dass die Banken die Immobilienkredite locker vergeben würden. Aber es gibt Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten“, sagte Dombret. Deshalb will er dem deutschen Wohnimmobilienmarkt „große Aufmerksamkeit schenken“.

Dazu sammelt die Bundesbank zusammen mit der Finanzaufsicht Bafin in ihrer erneuten Niedrigzinsumfrage diesmal bewusst detaillierte Informationen zu Wohnimmobilien-Krediten. Denn es beruhigt Dombret keineswegs, dass sich die Häuslebauer die immer noch niedrigen Zinsen langfristig sichern. Er begrüßt einerseits, dass dadurch das Kreditausfallrisiko für die Banken sinkt. Andererseits sorgt er sich über das damit verbundene höhere Zinsänderungsrisiko für die Banken.

„Inzwischen hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt mich aufhorchen“, sagte Dombret auf der Veranstaltung. Er belegte dies mit Zahlen: 2009 hatten nur knapp ein Viertel aller Wohnimmobilienkredite eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren, Anfang 2016 waren bereits mehr als 40 Prozent mit solch einer Laufzeit. Ausdrücklich weist Dombret darauf hin, dass die gestiegenen Immobilienpreise automatisch höhere Immobilienwerte nach sich gezogen haben und folglich auch höhere Darlehen vergeben werden. Die Darlehensnehmer verschulden sich in absoluten Zahlen mehr als früher, obwohl sie ihre Häuser prozentual nicht höher beleihen.

Immobilienkreditvermittler wie Dr. Klein bestätigen, dass die Beleihungshöhe sich in der Niedrigzinsphase nicht verändert hat. Seit Jahren beträgt der Eigenkapitalanteil beim Bau oder Kauf von Wohnungen und Eigenheimen unverändert rund 20 Prozent. In diesem Zusammenhang verweist Dombret darauf, dass die Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit 2010 im Schnitt um 30 Prozent gestiegen sind. „Und besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 schneller als noch 2015 zugelegt haben.“ Laut Bundesbank-Zahlen sind die Preise in 127 Städten seit 2010 sogar um 50 Prozent und in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sogar um 60 Prozent gestiegen.

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Haushalte verschulden sich stärker

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  • Wer eine Wohnung kauft um sie zu vermieten ist leichtvertig. Ich vermeide das Wort blöd, denn dieser Akrtikel sagt alles.

  • Das Risiko bei der deutschen Eigenheimfinanzierung ist in keiner Weise mit den Risiken der US-amerikanischen Immobilienfinanzierungen zu vergleichen. Außerdem haben die Amerikaner diese Risiken versteckt an Anleger auf der ganzen Welt verteilt. Bei dem derzeit niedrigen Zins müßte die Tilgung bei den Darlehen entsprechend erhöht werden. Dann würde sich das Problem des Kreditausfalls reduzieren. Ein wirkliches Problem stellt das Fristenrisiko bei den Banken dar. Dafür hat aber die EZB in hohem Maß Mitschuld. Bei der geringen Rentabilität der deutschen Banken ist es auch nicht möglich, dass diese ausreichend Rücklagen für diese Risiken bilden. Auch die stark steigenden Immobilienpreise sind großteils der Politik der EZB geschuldet.

  • Da tut die EZB wirklich alles, um die Kreditvergabe in Europa zu erhöhen. Nun verschulden sich die Privathaushalte (wie gewünscht) und der Bundesbank ist das nun auch wieder nicht recht. Das verstehe einer.
    Zudem: wenn man als Kapitalanleger beim Kauf sicherer Staatsanleihen mit negativen Renditen "belohnt"wird, warum soll diese verkehrte Kapitalanlagewelt nicht auch für Immobilen gelten. Folgerichtig müssen einfach die Immobilienwerte hoch, bis für den Immobilienanleger nach Reparaturen und Verwaltungskosten eine negative Mietrendite übrigbleibt. Dann sollte die Welt im neuen Kapitalanlageuniversum wieder OK sein. Alternativ empfehle ich negative Hypothekenzinsen, dann wachsen die Kreditengagements der Immokäufer quasi automatisch aus den Problemen raus und eine Blase KANN gar nicht entstehen.

    Sorry!

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