Die alten Vordenker sind nicht mehr im Amt, aber die alten Kontroversen bleiben
Immobilienfonds suchen neue Wege

Die Branche der offenen Immobilienfonds hat innerhalb weniger Monate zwei ihrer prägenden Köpfe verloren. Mitte des Jahres schied Walter Klug, für Marketing zuständiger Geschäftsführer der DB Real Estate Investment GmbH, „im gegenseitigen Einvernehmen“ aus. Nun stolperte Willi Alda, Sprecher der Geschäftsführung der Deka Immobilien Investment GmbH, über verschleierten Abwertungsbedarf beim Deka-Immobilienfonds.

DÜSSELDORF. Außerdem zog sich vor wenigen Wochen Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment GmbH, ins zweite Glied zurück: Unter dem Druck der Geschäftsführer anderer Investmentgesellschaften gab sie ihren Posten als Vorsitzende des Immobilienausschusses im Fondsbranchenverband BVI auf. Nachfolgerin wurde Bärbel Schomberg, Geschäftsführerin der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobillienfonds mbH, der Allianz-Tochter für offene Immobilienfonds.

„Die offenen Immobilienfonds suchen nach einer neuen Identität“, sagt Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Fonds-Ratingagentur Scope Analysis OIF. Die Identitätskrise hat mehrere Auslöser: Ein Ex-Manager der Deka ist in den Frankfurter Korruptionsskandal verwickelt. Die Anleger glauben nicht mehr daran, dass ein offener Fonds eine langfristig sichere Geldanlage ist, bei der es keine Verluste gibt. Sie sehen die Renditeeinbrüche, die angesichts der Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt nicht mehr zu verhindern sind. Konsequenterweise ziehen sie ihr Geld insbesondere aus den Deutschland-Fonds ab. Dass es dazu kommen würde, hatte auch Alda geahnt. „Wenn die Performance nennenswert unter drei Prozent sinkt, wird der Vertrieb stocken“, hatte er vor 15 Monaten gesagt. Er hat Recht behalten. Beim Deka-Immobilienfonds beträgt die aus Ausschüttungen und Anteilswertveränderungen berechnete Performance aktuell für den zurückliegenden Zwölf-Monats-Zeitraum nur noch gut ein Prozent.

Ex-DB-Real-Estate Manager Klug, der gerade sein Geschäft als Berater aufbaut, trieb das Thema Transparenz offener Fonds nach vorn. Die DB Real Estate veröffentlichte als bisher einziger offener Fonds für einen Teil der Immobilien Verkehrswerte. Von soviel Transparenz war Alda nicht zu begeistern. Er setzte sich aber früh dafür ein, ausländische Immobilienmärkte für die offenen Immobilienfonds zu erschließen. Er eröffnet damit auch den Deutschland-Fonds die Chance, ihre sinkenden Renditen im Inland durch höher rentierliche Auslandsengagements abzufedern.

Wer werden die künftigen Vordenker sein? Auf Grund ihres Amtes als Immobilienausschussvorsitzende sicherlich die Degi-Chefin Schomberg. Als möglicher öffentlicher Diskussionspartner profiliert sich gegenwärtig Arnold de Haan, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH. Ob sie mit einer Zunge sprechen werden? Schomberg propagiert zwar mehr Offenheit der offenen Fonds – sie sollten etwa Auskunft über Anlegerstrukturen geben. Verkehrswerte will sie aber nicht veröffentlichen. Der Holländer de Haan, der keine Funktion im BVI inne hat, kündigte dagegen schon mal die „totale Transparenz“ an. Außerdem sollten die Immobiliengutachter der offenen Fonds nach seiner Meinung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht beauftragt werden. Das würde Kritiker beschwichtigen, die befürchten, die von Gesetzes wegen von den Fonds selbst bestellten Gutachter würden die Immobilien schönrechnen. Ein Sprecher der CGI nennt seinen Chef de Haan jedenfalls „einen Vordenker, der Kontroversen nicht aus dem Weg geht.“

Und an Kontroversen mangelt es der Branche auch über die Transparenz-Diskussion hinaus nicht. Wer soll die Güte der Fonds bewerten? Die Diskussion über die richtige Rating-Agentur entzweite bereits den Immobilienausschuss. Heute gibt es nicht einmal eine Selbstverpflichtung aller Fondsgesellschaften, sich überhaupt raten zu lassen. Der Wettbewerb um die Spargroschen ist härter geworden. Und härter werden künftig auch die Kontroversen ausgetragen, bestätigen Branchenteilnehmer.

Der BVI will nun den offenen Immobilienfonds mit Hilfe externer Berater eine neue Identität geben. Der Immobilienausschuss beriet gestern über neue Konzepte für die Öffentlichkeitsarbeit. Vor der Sitzung sickerte durch, dass der Experte Rainer Zitelmann um Rat gefragt wird. Er nennt seine Aufgabe „Positionsberatung“ und steht für Transparenz.

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