Die Kassen sind leer
Wenn Anleger die Schule finanzieren

Die Kassen der Öffentlichen Hand sind leer. Allein in Nordrhein-Westfalen müssen nach Angaben des Städte- und Gemeindeverbandes mehr als 20 Prozent aller Kommunen Haushaltssicherungskonzepte aufstellen. Das Deutsche Institut für Urbanistik hat für Deutschland einen kommunalen Investitionsbedarf von über 665 Mrd. Euro ermittelt. In dieser Situation bietet privates Geld für eine Public Private Partnership (PPP) eine hochwillkommene Chance, auf Halde gelegte Bauprojekte doch noch zu realisieren.

HB DÜSSELDORF. Wie eine Partnerschaft zwischen Öffentlicher Hand und Privatinvestoren funktionieren kann, zeigt ein Beispiel aus Norddeutschland. Der Landkreis Harburg ist noch heute froh, beim Schulneubau des Gymnasiums Salzhausen eine private Partnerschaft eingegangen zu sein. Insgesamt 23 Bewerber wurden aufgefordert, Bietergemeinschaften aus Finanzdienstleister, Bauunternehmen und Architekturbüro zu bilden. Der übliche Wirtschaftlichkeitsvergleich, in den Baukosten, Kosten für das Baumanagement der Objektgesellschaft, Finanzierungs- und Nebenkosten einflossen, ergab im Endergebnis einen Barwertvorteil von über 1,5 Mio. Euro zu Gunsten des siegreichen Privatinvestorangebotes. Das Barwertverfahren ermittelt durch Abzinsung den Gegenwartswert künftiger Zahlungen, berücksichtigt in diesem Fall also die unterschiedlichen Zahlungszeitpunkte während der Projektlaufzeit. Das Risiko lag bis zur Fertigstellung beim Auftragnehmer. Der Landkreis wäre nach eigener Aussage auch nicht in der Lage gewesen, über die konventionelle Beschaffungsform - Architektenwettbewerb, Einzelvergabe der Aufträge - das Projekt in nur zehn Monaten Bauzeit zu erstellen.

Ob Schulen, Finanzämter, Rathäuser, Theater, Museen, Krankenhäuser, Schwimmbäder, Kasernen oder Gefängnisse - der Rahmen für private Investoren ist weit gesteckt. Doch Beispiele wie die der Stadt Königswinter, die ihr Schwimmbad an eine private Betreibergesellschaft verpachtet hat, sind in Deutschland noch rar. Den Bürgern brachte die Schwimmbad-PPP ein qualitativ besseres Bad, dem Stadtsäckel Entlastung.

"Public Private Partnerships können ein riesiges Beschaffungsprojekt für die Not leidende Bauindustrie sein und als Mittelstandsoffensive dienen", sagt Professor Hans-Wilhelm Alfen, Lehrstuhlinhaber Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen an der Bauhaus-Universität Weimar. Während PPP in den USA, und anderen Ländern Europas (s. Tabelle) seit Jahren erfolgreich sind, steckt Deutschland bestenfalls in der Pilotphase. "Dabei sind Einsparpotenziale in der Größenordnung von 10 bis 20 Prozent bezogen auf die herkömmliche Realisierung öffentlicher Projekte nachweisbar vorhanden", sagt Alfen. Ganz abgesehen von niedrigeren Folgekosten.

Im PPP-Fokus der Öffentlichen Hand sind in Deutschland außer Justizgebäuden in erster Linie Schulen. Bis zu 80 Schulen werden als Paket ausgeschrieben. Alfen zufolge steht im nordrhein-westfälischen Meschede ein Portfolio aus 16 zu sanierenden Schulen zur Disposition. Die Stadt beziffert den Sanierungsstau auf sieben Mrd. Euro. Hinzu kommt der jährliche Aufwand für Betrieb und Unterhalt. Eine große Herausforderung an die als uneffizient geltende Verwaltung.

"Die Befürchtung, dass womöglich größere Teile der öffentlich Bediensteten durch privatwirtschaftliches Know-how überflüssig werden, macht die Umsetzung von PPP-Konzepten nicht einfacher", sagt Julian von Hassel, Partner der auf PPP spezialisierten Unternehmensberatung Rickes Consulting. "Mangelnde praktische Umsetzung und die Dauerfrage nach Referenzen seitens der Öffentlichen Hand sind ein tödlicher Kreislauf, bis zu sieben unterschiedliche Behörden mit Teilzuständigkeiten ein Albtraum für Anleger", plaudert von Hassel aus dem Nähkästchen. Schließlich kämen vor allem Konzerne wie Hochtief und Bilfinger & Berger dank ihrer PPP-Auslandsreferenzen zum Zug.

Die Erfahrungen von Bilfinger & Berger überzeugten offensichtlich auch das britische Außenministerium. Die Firma hat das Botschaftsgebäude Großbritanniens in Berlin nach dem PPP-Konzept geplant, finanziert und errichtet und anschließend über 30 Jahre fest an die Briten vermietet.

Dem PPP-Modell folgt nun auch der Bau der Kanadischen Botschaft in der Hauptstadt. Das Gebäude wird auf 14 500 Quadratmetern zusätzlich Büros, Einzelhandelspassagen und Wohnungen aufnehmen. Errichtet wird es von der Projektentwicklungsgesellschaft Tercon, einer Tochter der IVG, als Generalübernehmer. Kanada hat das Grundstück vom Bund gekauft und der IVG-Beteiligungsgesellschaft Hannover Leasing ein Erbbaurecht von 35 Jahren eingeräumt. Letztere verpflichtet sich, das Gebäude zu bauen. Kanada zahlt über den gesamten Erbbauzeitraum Miete an die Projektgesellschaft. Danach fällt das komplette Gebäude entschädigungslos an Kanada zurück.

Der öffentlichen Verwaltung soll die Scheu vor PPP-Modellen durch einen PPP-Leitfaden für Kommunalbeamte genommen werden, den Bauingenieur Alfen im Rahmen des von der Bundesregierung eingerichteten Projekts "Kompetenzzentrum zur privatwirtschaftlichen Realisierung öffentlicher Hochbauten" erarbeitet. Er soll unter anderem Wirtschaftlichkeitsvergleiche zwischen privater und öffentlicher Finanzierung erleichtern.

Geht es nach den Vorstellungen des Beraters von Hassel, werden sich künftig auch Mittelständler solchen Vergleichen stellen. PPP sei kein Reservat für Großkonzerne zur Auslastung überschüssiger Baukapazitäten. Um Mittelständler ins Rennen zu bringen, müsse allerdings die standortnahe Kreditwirtschaft, etwa die Sparkassen, mitziehen.

Rendite und Risiko.

Zahlungen: Was der Investor einstreicht, etwa an Miete, hängt auch davon ab, wer am Vertragsende von der Wertsteigerung der Immobilie profitiert.

Risiken: Sie unterscheiden sich nicht von denen herkömmlich abgewickelter Bauprojekte. Jedoch ermöglicht die Public Private Partnership es beispielsweise, Planungs-, Fertigstellungs- und Zinsänderungsrisiken während der Finanzierungslaufzeit auf den privaten Investor zu übertragen.

Investoren: sind Versicherungen, Pensionskassen, geschlossene Immobilienfonds oder nationale wie internationale Immobilienunternehmen.

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