Die Konjunkturkrise fällt auf die Fondsbranche zurück
Offene Immobilienfonds: Liquiditäts- und Vertrauenskrise

Ein Kreislauf macht offenen Immobilienfonds zu schaffen: Leerstände führen zu Renditeeinbrüchen. Anleger geben Anteile zurück. Die Gesellschaften kommen unter Zugzwang, die Renditen sinken weiter.

Die schlechte Performance der Aktienmärkte verhalf in den vergangenen Jahren offenen Immobilienfonds zu hohen Zuwachsraten und Mittelzuflüssen. So sind derzeit etwa 90 Milliarden Euro Anlagegelder in offenen Immobilienfonds gebunden. Weit mehr als dieser Betrag dürfte zusätzlich in geschlossenen Immobilienfonds in Beton und Glas angelegt sein. Aufgrund teils drastischer Leerstände und Rückgänge insbesondere gewerblicher Immobilien und spektakulärer Skandale in der Immobilienbranche hat ein Vertrauensverlust stattgefunden mit der Folge, dass sich die Renditen der Fonds drastisch zurückgebildet haben. Sie beträgt beispielsweise bei den fünf schwächsten Fonds im Jahresvergleich nur noch marginale 1,3 Prozent. Das reicht nicht einmal aus, um die Inflationsrate zu kompensieren.

Gefährdet sind in erster Linie Fonds, die eine hohe Investitionsquote von mehr als 80 Prozent ihres Fondsvermögens aufweisen. Massive Anteilsverkäufe von Anlegern zehren rasch die vorhandenen Barreserven auf. Weitere Rücknahmen müssen zunächst teuer durch Kreditaufnahmen der Fondsgesellschaften finanziert werden. Dies schlägt sich negativ auf die Rendite nieder und beschleunigt wiederum den Mittelabfluss. Eine in Gang gesetzte Rückgabewelle kann durch das Fondsmanagement nur durch neuen Kapitalzufluss aufgefangen werden.

Die Fondsgesellschaften können die Rücknahme von Anteilen für drei bis zwölf Monate aussetzen, um genügend Liquidität zu beschaffen. Ob das gelingt bleibt fragwürdig. Letztlich wird das Fondsmanagement gezwungen, umfangreiche Veräußerungen von Immobilien vorzunehmen. Im gegenwärtig schwierigen Marktumfeld dürften die erzielbaren Verkaufserlöse aber teilweise deutlich unter den Anschaffungskosten liegen.

Creditreform Nr.11 vom 01.11.2004 Seite 051

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