Disput über richtige Berechnung
Renditen: Streit um des Kaisers Bart

Fünf oder fünfeinhalb - das macht den Unterschied. Ein halber Prozentpunkt mehr Mietrendite bedeuten nach dem Kauf eines 50-Millionen-Objektes jedes Jahr 250 000 Euro mehr in der Tasche. Kein Pappenstiel. Damit der Immobilien-Investor weiß, wo es sich lohnt, Geld anzulegen, schaut er in die quartalsweise veröffentlichten Marktberichte großer Maklerhäuser. Doch kann er ernst nehmen, was er dort liest?
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DÜSSELDORF. Was bei Maklerhäusern wie CB Richard Ellis (CBRE), BNP Paribas Real Estate, Jones Lang Lasalle (JLL) oder Colliers an Spitzenrenditen publiziert wird, "entpuppt sich in der aktuellen Marktsituation als eine ziemlich unsaubere Sache", schreibt Thomas Beyerle, Chefanalyst des Immobilienfondsanbieters Degi, im hauseigenen "Immobilien-Fokus". Das wollen die betroffenen Analystenkollegen nicht auf sich sitzen lassen. Sie teilten mit: "Die Kritik entbehrt jeder Grundlage." Ihre Renditedefinition sei unter professionellen Marktteilnehmern international anerkannt und akzeptiert.

Anerkannt und akzeptiert - nun gut. Doch komme man damit nicht zu konsistenten Ergebnissen, fand der nie um einen knackigen Marktkommentar verlegene Beyerle heraus: Die Renditeangaben der Maklerhäuser für deutsche Bürometropolen klaffen um bis zu einem halben Prozentpunkt auseinander. Dabei geht es um die Nettomietrendite. Die lässt sich für ein Einzelobjekt leicht ausrechnen, nicht aber für einen Markt, weil nicht quartalsweise die selben Objekte verkauft werden.

Makler-Analysten treffen daher Annahmen über Mieten und Preise, die sie aus ihnen bekannten Miet- und Kaufpreisen bei Besitzwechseln und - wie sie betonen - aus gescheiterten Transaktionen ableiten. Was aber, wenn einfach gar nichts oder doch viel zu wenig auf den Immobilienmärkten passiert, wie zurzeit? Für diesen Fall empfiehlt Beyerle seine Modellrechnung: Die nennt einen "Renditekorridor" und berücksichtigt, dass Gebäude zu Mieten ober- oder unterhalb der Marktmiete vermietet sind.

Investoren registrieren den Streit der Researcher nur am Rande. "Veröffentlichte Spitzenrenditen, sei es von Maklerhäusern oder sonstigen Marktteilnehmern, dienen der Orientierung", sagt Frank Billand, Vorstand des Degi-Konkurrenten Union Investment Real Estate. Für Ferdinand von Sydow, Geschäftsführer von IVG Institutional Investors, sind die Maklerdaten zwar relevant, weil sie Trends anzeigen, mehr aber nicht. JLL-Analyse-Chef Helge Scheunemann nimmt den Disput mit dem Kollegen inzwischen gelassen: Der sei ein "kleiner Streit um des Kaisers Bart".

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