DIW-Analyse Keine Spur von Krise bei deutschen Immobilienpreisen

USA, Spanien, Großbritannien – die Liste der Länder, in denen derzeit Turbulenzen auf den Immobilienmärkten toben, ist lang. Erst stiegen die Preise, schossen teils regelrecht nach oben, dann stürzten sie jäh ab. Anders ist die Lage in Deutschland.
In Deutschland stiegen die Hauspreise weniger stark.

In Deutschland stiegen die Hauspreise weniger stark.

FRANKFURT. Hierzulande stagnieren die Preise für Wohnimmobilien seit Jahrzehnten. Dass die Entwicklung so unterschiedlich verlief, liegt nicht nur an spekulativen Übertreibungen in den nun von einer Immobilienkrise betroffenen Länder. Sie lässt sich vor allem auf unterschiedliche reale Einkommenszuwächse zurückführen. Anders ausgedrückt: Weil in Deutschland die Einkommen schwächer wuchsen, stiegen auch die Hauspreise weniger stark. Das geht aus einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) hervor, die am Mittwoch veröffentlicht wird und dem Handelsblatt bereits vorliegt.

„Während die realen Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in vielen westlichen Industrieländern deutlich anzogen, stagnieren sie andernorts seit Jahrzehnten“, berichten die Wissenschaftler, die die Entwicklung für 14 Industrieländer ab Mitte der 70er-Jahre untersucht haben. So sanken die Preise in Deutschland von 1975 bis 2007 real um 0,8 Prozent, wohingegen sie in diesem Zeitraum in den USA um 1,7 und in Großbritannien gar um 4,7 Prozent zulegten (siehe Grafik „Gegen den Trend“).

Konstantin Kholodilin, einer der Autoren der Studie, erklärt die langfristig unterschiedliche Entwicklung mit vier makroökonomischen Größen: dem real verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen, dem Bevölkerungswachstum, dem Grad der Urbanisierung – also der Abwanderung der Bevölkerung von ländlichen Gebieten in Städte – sowie dem langfristigen Realzins.

Dass die realen Immobilienpreise in Deutschland stagnierten, liege „in erster Linie im hierzulande vergleichsweise schwachen Pro-Kopf-Wachstum“ begründet, sagt Kholodilin. Darüber hinaus habe der Urbanisierungsgrad in Deutschland bereits zu Beginn der Beobachtungsperiode ein hohes Niveau erreicht, so dass von diesem Faktor kaum noch zusätzliche Impulse ausgingen. Auch das geringere Bevölkerungswachstum – Deutschland liegt hier am Ende der Rangliste der untersuchten Länder – hinterlasse in den realen Immobilienpreisen erkennbare Spuren.

So sanken in Deutschland selbst in den Jahren 2001 bis 2007, als die Preissteigerungen in den USA mit gut fünf Prozent, in Spanien mit neun Prozent und in Großbritannien um mehr als elf Prozent nochmals höher als in den Vorjahren waren, die Immobilienpreise, und zwar um 1,2 Prozent. Dieser Trend war nur Anfang der 90er-Jahre unterbrochen worden – als die Wiedervereinigung einen kurzfristigen Wirtschaftsboom ausgelöst hatte. Danach seien die Preise wieder gefallen, zur Zeit stagnierten sie, heißt es in der Studie.

Die Krise des US-Immobilienmarktes und die derzeitigen Turbulenzen auf den Finanzmärkten verstellten den Blick auf die längerfristigen Bestimmungsgründe der realen Immobilienpreise, sagt Ökonom Kholodilin. Der so bestimmte Preisverlauf habe in manchen Ländern das Entstehen spekulativer Blasen erst begünstigt, deren Platzen die Volkswirtschaften nun belaste.

Die stagnierenden Immobilienpreise in Deutschland schaden der hiesigen Gesamtwirtschaft laut Kholodilin dagegen nicht. „Die Entwicklung der Immobilienpreise hat weniger Einfluss auf die Höhe, als vielmehr auf die Verteilung des gesamtwirtschaftlichen Vermögens.“ Klarer ausgedrückt: Die Vermieter verlieren, Mieter gewinnen.

Allerdings weisen die DIW-Wissenschaftler darauf hin, dass sie nur einen Teil der Immobilienpreisentwicklung erklären können. Institutionelle Faktoren wie Charakteristika des Finanzsystems oder der Immobilienbesteuerung haben sie nicht berücksichtigt – mangels aussagekräftiger Daten.

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