DTZ-Vorschlag zur falschen Zeit
Bei Investoren zur Miete

Mietforderungen sollen wie Kreditforderungen am Kapitalmarkt gehandelt werden. Diese Idee liegt einem neuen Finanzierungsinstrument des Immobilienberaters DTZ zugrunde. Dazu werden Mietforderungen an eine Zweckgesellschaft übertragen, die den Barwert der künftigen Mietzahlungen in Form einer Anleihe emittiert.

HB FRANKFURT. Das erhöht die Liquidität des Eigentümers der Mietobjekte und ist eine Alternative zur klassischen Darlehensfinanzierung von Immobilien. Anstatt Darlehenszinsen zahlt der Emittent Zinsen an die Anleihekäufer. Partner der DTZ bei diesem Produkt sind Albis Securitisation, ein bankenunabhängiger Dienstleister im Verbriefungsmarkt und die auf Kapitalmarkt-Transaktionen spezialisierte Anwaltskanzlei Nordhues & Cie.

Das Mietverbriefungsmodell gehört zur Familie der Asset Backed Securities (ABS), der durch Vermögen besicherten Anleihen, zu denen auch Kreditverbriefungen – Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) genannt – gehören. Im Unterschied zum typischen CMBS-Modell ist bei den Mietverbriefungen der DTZ keine Bank zwischengeschaltet. Die Mietforderungen werden direkt vom Immobilieneigentümer über die Verbriefungsplattform von Albis veräußert. CMBS werden dagegen von Banken aufgelegt, die damit Kredite und das damit verbundene Risiko aus ihren Bilanzen eliminieren. Der Verzicht auf die Bankdienstleistung soll dem Emittenten einen Kostenvorteil bringe.

Das DTZ-Produkt kommt allerdings zur falschen Zeit, wie Raffaele Lino, Geschäftsführer von DTZ Corporate Finance, selbst feststellt: „Zurzeit ist der CMBS-Markt klinisch tot.“ Die DTZ stellt gegenwärtig Gebäudeportfolios zusammen, deren Mieten verbrieft werden sollen. Das erste Papier soll im ersten Quartal 2008 ausgegeben werden.

„Wir gehen davon aus, dass der Verbriefungsmarkt wieder in Gang kommt“, sagt Thorsten Lange, Experte der DZ Bank für strukturierte Kredite. Auf einen Zeitpunkt legt er sich allerdings nicht fest. Investoren würden künftig mehr als bisher auf die Qualität der Portfolios achten. Je nach Art der verbrieften Forderungen und dem Herkunftsland würden die Zinsaufschläge auf den Euribor stärker variieren als bisher. Der Euribor ist der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Termingeld leihen. Je höher die Aufschläge, desto eher besteht die Gefahr, dass die verbrieften Mieten nicht mehr mit klassischen Darlehen konkurrieren können. Lange gibt auch zu bedenken: „Bei Innovationen werden sich die Investoren vermutlich zunächst zurückhalten. Die Anbieter müssen mehr Überzeugungsarbeit leisten.“

Nach den Vorstellungen von DTZ werden Immobilienportfolios ab 100 Mill. Euro und Jahresmieten von etwa acht bis zehn Mill. Euro zusammengestellt. Lino propagiert das Modell als Alternative zu Sale-and-lease-back (SLB). Der Unterschied: Bei SLB-Transaktion verkaufen Unternehmen ihre Gebäude und mieten sie zurück. Verkaufen sie dagegen das Gebäude an eine eigene Gesellschaft und packen die Mietforderungen in eine Anleihe, zahlen sie ebenso Miete, bleiben aber Eigentümer des Gebäudes.

Darüber hinaus möchte Lino mit Kommunen ins Geschäft kommen, die über die Privatisierung ihrer Wohnungen nachdenken. Die Kommunen könnten durch das Mietverbriefungsmodell Widerstände in der Bevölkerung überwinden, denn die Wohnungen blieben Eigentum der Kommunen. Der Verkauf städtischer Wohnungen ist brisant: In Freiburg verhinderte im November 2006 ein Bürgerentscheid die Veräußerung der städtischen Wohnungsgesellschaft.

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