Eigentumsobjekte erzielen Höchstpreise
Wohnungsmieter haben es schwer in München

In der süddeutschen Metropole trifft hohe Nachfrage auf knappes Angebot.

DÜSSELDORF. Der Job in München wäre prima. Aber zum Wohnen sei die Stadt einfach zu teuer. So oder ähnlich klingen die Argumente, wenn ein viel versprechendes Stellenangebot in der bayerischen Metropole am Ende doch abgelehnt wird. „Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich für Unternehmen und Erwerbstätige zwischenzeitlich zu einem Standortnachteil entwickelt“, berichtet die HVB Expertise GmbH in ihrer Analyse zum Wohnungsmarkt München.

Das Angebot an bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen, an Bauland und Eigenheimen befriedigt die Nachfrage bei weitem nicht. Folge: Vom einfachen Appartement bis zur Stadtvilla verharren die Preise – entgegen dem Bundestrend – auf Höchstniveau. Damit bleibt auch der Wohnimmobilienmarkt an der Isar bis auf weiteres eigentümerdiktiert. Schon für eine halbwegs gut gelegene, modern ausgestattete 70-Quadratmeter-Wohnung müssen die Mieter im Schnitt 13,50 Euro pro Quadratmeter kalt hinblättern, so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. In den Luxuslagen werden bis zu 18 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangt. Für weniger als zehn Euro kalt ist in München nach Informationen des Ring Deutscher Makler (RDM) keine Mietwohnung zu bekommen.

Eigentumsobjekte erzielen ebenfalls Höchstpreise. In absoluten Top-Wohnvierteln – wie zum Beispiel Bogenhausen oder Nymphenburg – werden laut HVB Expertise 3 900 bis 7 000 Euro gezahlt. In gediegenen Vierteln wie Schwabing, Pasing, Maxvorstadt oder Neuhausen bewegen sich die Spannen zwischen 3 100 und 4 400 Euro pro Quadratmeter. Wer gar von einem ganzen Häuschen träumt, muss in München entweder gut erben, lange sparen oder gleich ins Umland abwandern. Denn „einfache Lagen“ für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser existieren nicht, und schon in Vierteln mittlerer Lage liegen die Kaufpreise nicht unter 330 000 Euro. Um die 500 000 Euro müssen für ein freistehendes Haus gezahlt werden, in den beliebten Vierteln der Stadt sind Preise von mehr als einer Million Euro durchaus üblich. Weil die Wohnungsnachfrage selbst bei konstanter Bevölkerungszahl auf Grund des anhaltenden Singularisierungsprozesses steigen wird, dürften auch die derzeit geplanten Neubauprojekte den Preisdruck nicht verringern.

Das Gros der Neubauwohnungen entsteht innerhalb größerer Stadtentwicklungsprojekte. Die wichtigsten Vorhaben sind die Messestadt Riem, das Quartier „Arnulfpark“, die „Parkstadt Schwabing“ sowie die „Theresienhöhe“. Von allen Projekten ist die Umnutzung des alten Münchener Flughafens am östlichen Stadtrand am weitesten fortgeschritten. So zogen die ersten von zukünftig 16 000 Einwohnern bereits 1998 nach Riem, pünktlich zur Eröffnung der neuen Messe, die das Herzstück des 560 Hektar großen Areals ist. Nach und nach füllte sich der junge Stadtteil, der von den neuen Bewohnern nicht nur Lob bekam. Ein Leben auf der Baustelle – zudem anfangs ohne Einkaufsmöglichkeiten – stellte viele Neubürger auf eine harte Probe.

Durch den Umzug der Messe wurde 1998 eine weitere Fläche frei: das 110 000 Quadratmeter große Gelände oberhalb der Theresienwiese. Auf 45 Hektar entsteht ein Quartier, in dem Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Erholung in zentraler Lage Wirklichkeit werden soll. Insgesamt 1 600 Wohnungen kommen hier an den Markt.

Für ein weiteres Stadtumbauprojekt zeichnet die Bahntochter Vivico verantwortlich. Umgeben von öffentlichen Parkanlagen sollen auf einem acht Kilometer langen Grundstückskorridor Wohnungen für rund 17 000 Bewohner sowie Büros und Gewerbeeinheiten mit Raum für 11 000 Arbeitsplätze entwickelt werden. Der erste Teilabschnitt, der „Arnulfpark“, mit Büros, Geschäften und 850 Wohnungen soll im kommenden Jahr bezugsfertig sein. Um weitere 1 500 Einheiten bereichert die „Parkstadt Schwabing“ den klammen Münchner Wohnungsmarkt.

Am Grundproblem ändern diese Prestigeprojekte allerdings wenig. In Anbetracht eines Fehlbestandes von mindestens 20 000 Einheiten wirken sie eher wie der berühmte Tropfen auf dem heißen Stein. Vor allem, wenn man berücksichtigt, dass die Bayernmetropole gegen den Trend wächst. Zuzüge von Außen sorgen dafür, dass Einwohnerverluste als Folge von Überalterung und rückläufiger Geburtenrate wieder ausgeglichen werden. In zehn Jahren wird München an die 1,3 Millionen Einwohner haben, 6,5 Prozent mehr als 2002. Teuer hin, teuer her. Wo Jobs sind, gibt es offenbar keine schrumpfende Stadt.

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