Einbruch
Investoren misstrauen Private-Equity-Immobilienfonds

Das weltweite Angebot an Private-Equitiy-Immobilienfonds ist im ersten Halbjahr 2009 drastisch gesunken. Die Zahl der Vehikel, mit denen Großanleger Kapital in Beton und Steinen anlegen, hat sich im ersten Halbjahr fast halbiert. Die institutionellen Geldgeber der im Branchenjargon PERE-Fonds genannten Vehikel halten sich zurück, weil sie die genaue Wertentwicklung bestehender Engagements abwarten wollten.

DÜSSELDORF. Dies stellt die auf Konzeption und Analyse von PERE-Vehikeln (Private Equity Real Estate) spezialisierte Swisslake Capital fest. Wie alle Immobilieninvestoren müssen PERE-Fonds ihrer Bestände abwerten. Vehikel, die nach dem Jahr 2003 mit mehr als 65 Prozent Fremdkapital Immobilien gekauft hätten, seien nun „in ernsthaften Schwierigkeiten“, warnt etwa Stephen Coyle, Fonds-Manager beim New Yorker PERE-Spezialisten Cohen & Steers, dem PERE-Branchendienst von PEI Media . Swisslake erwartet auch deshalb, dass die Flaute bis zum Jahresende anhalten wird. Die Schweizer stützen sich auf Daten von 2 500 Fonds.

Die Fondsanbieter haben auf die sinkende Nachfrage reagiert. Swisslake zählte im ersten Halbjahr 2009 nur noch 141 neue Fonds gegenüber 261 im gleichen Vorjahreszeitraum. Und statt mehr als 150 Mrd. Dollar wollen die Fonds damit nur noch 57,3 Mrd. Dollar einwerben. „Bereits im vergangenen Jahr mussten zahlreiche Manager angekündigte Fonds wieder absagen“, erläutert Swisslake-Chef Bernhard Köhler den Hintergrund. Die britische Preqin, ein weiterer PERE-Experte, kommt zwar auf andere Zahlen, zeichnet aber das gleiche Bild. Die Briten zählten im zweiten Quartal dieses Jahres 16 Fonds mit einem erwarteten Eigenkapitalvolumen von 8,9 Mrd. Dollar. Weniger Erfolg hatten PERE-Fonds laut Preqin zuletzt im dritten Quartal 2004.

Der US-Markt hat an Gewicht gewonnen. Im Auf und Ab der Immobilienmärkte ist der US-Markt weiter fortgeschritten, also näher an einer Erholung als der europäische Markt – ein Einstiegssignal, insbesondere für opportunistisch geprägte PERE-Fonds. Diese risikofreudigen Fonds decken Swisslake zufolge nun gut zwei Drittel des Marktes ab, was einem Volumen von knapp 40 Mrd. Dollar entspricht. Sie haben gegenüber sogenannten Value-Add-Fonds gewonnen, die dem mittleren Risikosegment zuzuordnen sind.

Unabhängig von Nutzungsarten und Immobilienrisiko unterscheidet die Studie zwischen Fonds, die Eigenkapital und solchen die Fremdkapital zur Verfügung stellen. In der Krise gewinnen Fremdkapital-PERE-Fonds Marktanteile. Sie füllen die größer werdenden Kreditlücken, die durch restriktivere Darlehensvergaben der Banken entstehen. Der Anteil dieser Debt-Fonds liegt Swisslake zufolge nun bei 34 Prozent.

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