Einkaufszentren
Comeback der Fachmärkte

Während in deutschen Innenstädten Projektentwickler um Grundstücke für neue Konsumtempel rangeln, droht Einkaufszentren und Fachmärkten am Stadtrand der Verfall. Daher werden in den nächsten Jahren Milliardensummen investiert, um die Shoppingcenter umzubauen und Kunden zurückzugewinnen.

DÜSSELDORF. Fachleute sprechen bei den Randlagen-Zentren vom großflächigen Einzelhandel auf Gesamtmietflächen ab 10 000 Quadratmetern (qm). Typisch für die Großflächen-Center ist, dass die Kunden mit dem Auto vorfahren.

"In den kommenden fünf bis zehn Jahren werden von den rund 35 Mill. Quadratmetern großflächiger Einzelhandelsimmobilien in Deutschland etwa 25 Prozent revitalisierungsbedürftig. Dies entspricht einem Investitionsvolumen von etwa vier Mrd. bis sechs Mrd. Euro", sagt Bernhard Schoofs, Vorstandschef der Hahn-Gruppe. Die Bergisch-Gladbacher bauen und managen Fachmarktzentren. "Ein Drittel der deutschen Zentren ist revitalisierungsbedürftig. In den nächsten fünf Jahren wird ein beträchtlicher Teil davon angefasst werden", bestätigt Ludwig Schlosser, Vorstand der VIB Vermögen. Die Gesellschaft aus Neuburg/Donau investiert in Einkaufszentren, bevorzugt allerdings neue Objekte.

Von einer Revitalisierung spricht die Branche, wenn umgebaut wird, auch um die Besucherzahl durch einen geänderten Mietermix zu erhöhen. Das kann teuer werden. Der Schweizer Investor Unimo nimmt gerade 140 Mill. Euro in die Hand, um das "Huma-Center" in Neuss durch den Einkaufszentren-Spezialisten ECE neu zu positionieren.

Eine grobe Faustregel sagt: Nach fünf Jahren wird renoviert, nach zehn bis fünfzehn Jahren revitalisiert. "Ein Einkaufszentrum ist ein lebendes Objekt. Das Einkaufsverhalten der Menschen wandelt sich", erklärt Gerhard Dunstheimer, Geschäftsführer Objektentwicklung bei der ECE, warum gravierende Umbauten nötig sind. So zogen früher große SB-Märkte die Menschen in die Stadtrand-Zentren. Ob Frischwurst, Motorenöl oder Flachbildschirm-Fernseher - solche Märkte haben fast alles. Typischer Vertreter dieser Gattung ist die Metro-Tochter "Real".

Doch der Kunde sucht sich inzwischen seinen Fernseher lieber bei "Saturn" aus. Dort ist das Angebot größer, und die "Saturn"-Halle steht - wie etwa in Neuss - womöglich auf dem gleichen Gelände. Und mit seinen Lebensmitteln muss sich das SB-Warenhaus gegen Discounter wie Aldi und Lidl durchsetzen. Für die SB-Märkte sei eine Teilaufgabe von Flächen "eine Option", sagt Stephan Jung, Vorstand im Interessenverband German Council of Shopping Center. In die Rolle der Haupt- oder Ankermieter schlüpfen heute vielfach sogenannte Lebensmittel-Vollsortimenter wie Rewe und Edeka. Zwar bieten auch sie mehr als Lebensmittel, verzichten aber auf Küchengeräte und Unterhaltungselektronik. Sie benötigen weniger Fläche als ein SB-Markt.

Center-Revitalisierungen sind auch aus einem anderen Grund unausweichlich: "Es ist sehr schwer, Baugenehmigungen für Zentren mit mehreren 10 000 Quadratmetern zu bekommen", stellt Olaf Petersen, fest. Der Geschäftsführer und Handelsimmobilienspezialist des Marktforschungsinstituts GfK Geo-Marketing hat den Boom der Einkaufszentren zwischen 1991 und 1995 erlebt. Vor allen im Osten wurde nach der Wiedervereinigung ein Einkaufspark nach dem anderen auf die grüne Wiese gesetzt. Diese Objekte müssen nun attraktiver gemacht werden, um gegen die Innenstadt-Geschäfte konkurrieren zu können.

Manche Mieter fahren zweigleisig. In Düsseldorf wurde "Saturn" Ankermieter in einem Shoppingcenter an der Flaniermeile Kö. Andererseits eröffnet die Drogeriekette DM - ein typischer Innenstadtmieter - nun häufiger Geschäfte in Fachmarktzentren. Neben den dort niedrigeren Mieten hat Markus Trojansky, bei DM als Geschäftsführer für die Expansion zuständig, auch praktische Vorteile im Blick: "Niemand trägt gerne 30 Hipp-Gläschen durch die Innenstadt."

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