Einkaufszentren
Shopping: Der Kampf um die Mitte

Der Wandel hat längst begonnen. Anstelle alter Warenhäuser entstehen in deutschen Innenstädten moderne Shoppingcenter. Nicht erst seit den Pleiten von Hertie oder der Karstadt-Mutter Arcandor lässt sich dieser Trend beobachten. Er könnte dadurch aber noch verstärkt werden. Experten gehen davon aus, dass oft nur eine radikale Lösung bleibt: Abriss und Neubau. Doch der Wandel ist mühsam und birgt Probleme.

FRANKFURT. Mehrere auf Einkaufszentren spezialisierte Firmen interessieren sich bereits für Karstadt-Standorte. Deutsche Euroshop, Management für Immobilien (MfI) oder ECE halten sich zwar noch bedeckt, in welchen Städten sie aktiv werden wollen. Spätestens wenn das Insolvenzverfahren für Arcandor im September offiziell eröffnet wird, könnte sich das aber ändern. An der Weiternutzung der Gebäude dürften sie kaum interessiert sein – zumal ein Umbau der Häuser, das sagen Branchenkenner, fast genauso teuer wäre wie der Neubau.

„Wir schauen uns die Flächen an, das Interesse ist da“, sagt Christian Stamerjohanns, Sprecher von ECE aus Hamburg. Ganz so einfach sei es aber nicht, die Warenhäuser durch ein Einkaufszentrum zu ersetzen. Zum einen kämen für ECE nur Top-Standorte infrage, zum anderen sei die Grundfläche eines Kaufhauses meist zu klein, so dass zusätzlich noch umliegende Flächen gekauft werden müssten. Vom Erwerb der Grundstücke, über den Neubau bis hin zur Eröffnung könne es vier Jahre dauern.

Der Essener Shoppingcenter-Entwickler MfI kann sich vorstellen, für bis zu 20 der 91 Karstadt-Standorte zu bieten und daraus Einkaufszentren zu machen. Die Objekte könnten nach einer Zeit von zehn bis 15 Jahren über Fonds an institutionelle Anleger weitergereicht werden. Auch die mittelgroßen Städte sind für MfI interessant, aber auch dort zählt nur beste Lage inmitten der Stadt.

„Die Probleme der Warenhäuser stellen ein Chance für Shoppingcenter dar“, sagt Jörg Ritter, Geschäftsführer von Kempers Jones Lang Lasalle. Allerdings sei es sehr vom Einzelfall abhängig, ob es sich lohnt, ein Einkaufszentrum an die Stelle eines Warenhauses zu setzen. In der bestehenden Form sind alte Warenhäuser für neue Mieter kaum zu gebrauchen. In den oberen Etagen der oft vier- oder fünfgeschossigen Häuser lassen sich nur schwer Kunden anlocken. „Vorübergehend könnten Elektromärkte, Fitnessstudios oder Büros in freiwerdende Stockwerke einziehen“, sagt Ritter. Aber eine dauerhafte Lösung sieht anders aus.

Auch für große Fachmärkte oder Discounter sind die Flächen kaum geeignet, denn die benötigen gute Anfahrwege und große Parkplätze. „Die Warenhäuser von Karstadt und Hertie kämen nur im Ausnahmefall für eine Umwidmung zu SB-Häusern oder Fachmärkten infrage“, sagt Lars Heese von der Hahn Gruppe, einem Spezialisten für großflächige Einzelhandelsimmobilien. Gleichwohl hätten auch immer mehr Fachmärkte ein Interesse, von der „grünen Wiese“ in die Städte zu ziehen.

Dass Shopping-Center und Fachmärkte mehr und mehr in die Innenstädte drängen, führt anderswo zu Problemen. Nach Ansicht von Experten drohen Leerstände außerhalb der Zentren. „Während für die Premiumlagen weiterhin eine gute Nachfrage zu erwarten ist, werden die B- und Nebenlagen die Auswirkungen der schwierigen Konjunktur deutlicher zu spüren bekommen“, heißt es in einer Studie von BNP Paribas Real Estate.

Daneben könnte auch der bestehende Einzelhandel in den Städten zu den Verliereren gehören. „Es ist zu befürchten, dass der straßengestützte Einzelhandel in den Klein- und Mittelstädten leiden wird“, sagt Martin Wentz, Experte für Stadtentwicklung der Universität Regensburg. Ein großer Teil der außerhalb des Centers verbleibenden Unternehmen werde bis an den Rand der Selbstausbeutung gehen müssen, um zu überleben.

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