Einzelhandelsimmobilien
Investoren schichten ihr Geld um

Der Umsatz mit Einzelhandelsimmobilien wächst, obwohl die Umsätze im Einzelhandel sinken und mehr Insolvenzen als in den Vorjahren erwartet werden. Für die Immobilieninvestoren bedeuten rückläufige Konsumausgaben geringere Mieteinnahmen, weil ein Teil der Miete umsatzabhängig ist und Mietausfälle durch Händler-Pleiten drohen.
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DÜSSELDORF. In Deutschland wechselten nach Angaben des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis (CBRE) im dritten Quartal Einzelhandelsobjekte für 1,23 Mrd. Euro die Besitzer, etwa so viel wie im ganzen ersten Halbjahr 2009. Damit lag der Wert der Einzelhandelstransaktionen von Juli bis September sogar höher als der der Büroverkäufe (1,15 Mrd. Euro).

Ins dritte Quartal fielen auffällig große Deals, wie etwa der Verkauf des Hamburger Einkaufszentrums "Mercado" von Pirelli RE und Morgan Stanley Real Estate an den Anbieter offener Immobilienfonds Union Investment Real Estate für 164 Mio. Euro.

Solche großen Deals mögen die Statistik schönen, doch Makler wie Investoren bestätigen steigendes Interesse an Einzelhandelsimmobilien. Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf innerstädtische Geschäftshäuser spezialisierten Maklers Comfort, berichtet vom großen Interesse reicher Privatinvestoren und Versicherungen an Geschäftshäusern an den großen Einkaufsmeilen des Landes.

Großinvestoren interessieren sich dagegen eher für Einkaufszentren. "Wir konzentrieren uns auf Fachmärkte", sagte Thilo Wagner, Europa-Chef der Immobiliensparte von Henderson Global Investors, kürzlich auf der Immobilienmesse Expo Real. Er kündigte an, in diesem Jahr noch für 500 Mio. Euro deutsche, französische und britische Einzelhandelsimmobilien zu kaufen.

Offensichtlich lassen sich Investoren von Negativmeldungen aus dem Handel nicht schrecken. Der Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE) rechnet in diesem Jahr mit einem Umsatzminus von zwei Prozent, und die Wirtschaftsweisen erwarten vier Millionen Arbeitslose im nächsten Jahr, 500 000 mehr als zurzeit. Und die Erkenntnis, dass in den Sozialversicherungskassen eine Lücke von neun Mrd. Euro klafft, deutet auf Beitragserhöhungen hin. "Höhere Steuern und Abgaben würden den Konsum in die Knie zwingen", sagt HDE-Sprecher Hubertus Pellengahr.

Dass Investoren trotz der trüben Aussichten ihr Geld in Läden und Shoppingcenter anlegen, ist kein Widerspruch, sondern liegt am Mangel an Alternativen. Henderson-Manager Wagner setzt wie andere auf die gegenüber Büros stabileren Mieteinnahmen und die leichtere Neuvermietung. "Den Ausbau des Ladens übernimmt der Händler, und über mietfreie Zeiten muss ich mit ihm gar nicht sprechen", sagte Wagner. Dagegen kommen Büro-Vermieter zurzeit an solchen Gesprächen nicht vorbei. Incentives wie Umbauten und mietfreie Zeiten summierten sich gegenwärtig bei Fünf-Jahres-Mietverträgen für Büros auf einen Mietnachlass von bis zu 15 Prozent, berichten Makler.

Die Klientel von Comfort sucht ebenfalls Sicherheit. Ein Teil seiner Kunden habe am Aktienmarkt Geld verloren, berichtet Comfort-Geschäftsführer Kreutz. Das solle ein Geschäftshaus in einer 1a-Innenstadt-Lage verhindern. Wenn ein Mieter Pleite gehe, finde sich dort jederzeit ein Nachmieter.

Die Institutionellen rechnen und stellen fest, dass in Deutschland wie im übrigen Europa die Mietrenditen nach Abwertungen der Gebäude steigen. CB Richard Ellis hat festgestellt, dass die Spitzenrenditen im europäischen Durchschnitt seit dem dritten Quartal 2008 um 60 Basispunkte auf 5,81 Prozent gestiegen sind. Dahinter steht ein Verfall der Werte um rund 20 Prozent.

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