Erbbauzinsvorauszahlungen sind sofort abzugsfähige Werbungskosten
Urteil liefert Muster für Steuersparmodell

Post vom Bundesfinanzministerium (BMF) zu bekommen, bedeutet in der Regel nicht Gutes für Anbieter geschlossener Fonds. Meist haben die Schreiben den Abbau von Steuervorteilen für Fondszeichner zur Folge, was den Absatz der Anteile erschwert.

BERLIN. Das jüngste Schreiben an die Branche, der so genannte 5. Bauherrenerlass vom 20.10.2003 (Az.: IV C 3 - S 2253a - 48/03) macht keine Ausnahme. Der Erlass, der auf einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH) beruht, schreibt neue Bedingungen fest, die ein Fonds erfüllen muss, damit sein Mitglied im Sinne des Steuerrechts Hersteller eines Gebäudes ist. Werden sie nicht erfüllt, können die Provisionen für Anteilsvermittler sowie weitere Nebenkosten nicht mehr sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Anfangsverluste, immer noch ein gewichtiges Verkaufsargument, sinken dadurch.

Eine andere BFH-Entscheidung liefert dafür nun eine Steilvorlage für einen neuen Typ Fonds, der höhere anfängliche Steuervorteile bieten kann. Am 23.9.2003 entschieden die obersten Finanzrichter, dass Einmalzahlungen von Erbbauzinsen sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können (Az.: IX R 65/02). Erbbauzinsen sind Nutzungsentgelte, die an den Grundstückseigentümer gezahlt werden. Sie sind vergleichbar mit einer Pacht, werden aber im Unterschied zu ihr im Grundbuch vermerkt.

Gregor Kunz, Gesellschafter der Berliner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Dr. Röver & Partner, hat in Musterrechnungen die Vorteile eines auf Erbbauzinsvorauszahlung basierenden Fonds gegenüber der klassischen Fondsvariante errechnet. Gemeinsam ist beiden Fondsvarianten, dass ein denkmalgeschütztes Haus modernisiert und vermietet wird, und dass das zur Hälfte aus Fremdmitteln bestrittene Investitionsvolumen 44 Mill. Euro beträgt. Beide Fonds nutzen die erhöhten Abschreibungen auf die Modernisierungsaufwendungen von 14,5 Mill. Euro für ein Baudenkmal nach § 7i Einkommensteuergesetz. Die seit Jahresbeginn reduzierten Abschreibungssätze betragen im Jahr der Modernisierung sowie den sieben folgenden Jahren neun Prozent, in den vier Jahren darauf sieben Prozent.

Im klassischen Fonds wird der Kaufpreis von 20 Mill. Euro je zur Hälfte auf das nicht der Abschreibung unterliegende Grundstück und den Altbau aufgeteilt. Erfüllt der „Klassiker“ nicht die Anforderungen des jüngsten Bauherrenerlasses, so dass Nebenkosten nicht sofort abgezogen werden können, summieren sich die Verluste für einen 2004 aufgelegten Fonds bis zum Ende der Abschreibungsperiode für Baudenkmäler im Jahr 2016 auf 60 Prozent. Ermöglicht der Fonds die vom Erlass geforderte wesentliche Einflussnahme auf die Fondsgeschäfte, steigen die Verluste um zehn Prozentpunkte.

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