Ernüchterung am Wohnungsmarkt
Investoren überschätzen Potenzial deutscher Wohnimmobilien

Noch vor zwei Jahren lieferten sich die Bewerber erbitterte Bieterkämpfe um deutsche Wohnungspakete - so attraktiv erschien ihnen der deutsche Markt angesichts im internationalen Vergleich niedriger Kaufpreise und Mieten. Mittlerweile ist bei manchen von ihnen die Euphorie verschwunden - und das nicht nur wegen der Finanzmarktkrise.

"Zwischen 2005 und 2007 haben Investoren das Mietsteigerungspotenzial und die Leerstandsentwicklung falsch eingeschätzt", stellt Mark Ennis, Akquisitionsleiter der Deutschen Annington, fest. "Zum Teil haben die Investoren noch immer die Erwartung, dass die Mieten in Deutschland stärker als in anderen Ländern steigen werden", sagt Niclas Karoff, Vorstandsmitglied der HSH Real Estate. Dabei haben sich die Kaltmieten laut einer aktuellen Wohnungsmarktstudie der HSH Real Estate seit 1999 in Deutschland um lediglich neun Prozent erhöht - bei einer Inflation von 15 Prozent.

"Wir halten maximal zwei bis drei Prozent Mietsteigerung pro Jahr für realistisch", sagt Ennis. Die GSW, 2004 vom Land Berlin an ein Konsortium von Whitehall und Cerberus verkauft, steigerte dagegen im Jahr 2007 die durchschnittliche Bestandsmiete ihrer 70.000 Berliner Wohnungen um 4,1 Prozent - auf allerdings immer noch niedrige 4,58 Euro pro Quadratmeter. "Die Mieten haben sich leicht besser entwickelt als im Businessplan vorgesehen", sagt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung der GSW. Dagegen ging der Leerstand anders als erwartet nicht auf unter vier Prozent zurück, sondern verharrte bei gut fünf Prozent.

Gründlich verrechnet haben sich fast alle Investoren auch in der Hoffnung, einen erheblichen Teil ihrer Wohnungen an Mieter und private Kapitalanleger weiterveräußern zu können. Gut 2.000 Wohneinheiten brachte zum Beispiel die GSW in vier Jahren auf diesem Weg an den Mann - laut Zinnöcker viel weniger als ursprünglich geplant.

Kleiner Trost für die Eigentümer: Trotz sinkender Einwohnerzahl wird die für die Wohnungsnachfrage entscheidende Zahl der deutschen Haushalte voraussichtlich noch bis 2020 wachsen. „Über alle Segmente“, hält denn auch die Studie der HSH Real Estate fest, „rechnen wir mit höheren Mietpreissteigerungen als in den letzten Jahren.“

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